Piccole opere edilizie: quali adempimenti sono necessari?!

Lo scopo di questo articolo è fare un po’ di chiarezza in merito agli adempimenti necessari nei casi in cui si eseguano “piccoli lavori di casa”: rifare il bagno, la cucina, la pavimentazione, sostituire le finestre, modificare gli impianti…

Sono i lavori più frequenti che vengono eseguiti nelle nostre abitazioni e consistono in quelle opere cosiddette di ammodernamento” che in genere si attuano dopo aver acquistato un immobile, oppure dopo alcuni anni di utilizzo al fine di dare risposta ad esigenze funzionali maturate nel tempo.

Non tutti però hanno idea dei presupposti che occorrono per realizzarle, in pochi si chiedono giustamente:

Ci sono regole da rispettare?

Occorre prima fare un progetto?

Quali permessi è necessario predisporre?


Su come affrontare al meglio i lavori nella tua casa, senza rischiare di avere problemi e brutte sorprese, ho già scritto un’apposita guida  che puoi scaricare gratuitamente Imparare a ristrutturare in 5 semplici passi!

( se sei in procinto di eseguire qualche lavoro nella tua abitazione ti consiglio di leggerla, ti farà senz’altro comodo ! 🙂 )

Se poi vuoi approfondire la tematica delle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazioni puoi leggere questo articolo dedicato!


Ma adesso entriamo nel vivo dell’argomento trattando il caso più semplice…

Le opere che non necessitano di “permesso edilizio” (o quasi)…

Iniziamo con il dire che non tutti gli interventi edilizi “minori” che possono interessare la casa necessitano la predisposizione di un progetto ed il deposito di una pratica edilizia comunale.

E’ il caso delle Cd. “opere di manutenzione ordinaria”, definite dalla Legge 457/78 ( e dall’attuale T.U. Edilizia D.P.R. 380/01 – Art. 3 ), come:

<<quelle che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti>>

In generale appartengono a questa categoria di lavori, a titolo esemplificativo ma non completamente esaustivo:

  • le piccole opere di riparazione di pavimenti, intonaci, rivestimenti, controsoffiti, elementi architettonici decorativi  ( purché realizzate su porzioni limitate )
  • modeste opere di finitura quali imbiancature, pitture protettive o decorative
  • semplice riparazione di infissi interni ( porte e portoncini ) ed esterni ( finestre, porte-finestre, lucernari, tapparelle, persiane )
  • semplice riparazione di porzioni localizzate di impianti esistenti con eventuale parziale adeguamento normativo
  • sostituzione di apparecchi igienico-sanitari e altri accessori utili alla funzionalità della casa

Tali interventi non possono comunque mai comportare:

  • modifiche o alterazione degli elementi architettonici e decorativi degli edifici
  • modifiche esterne inerenti il volume, la sagoma, i prospetti e comunque in generale dell’esteriorità dell’immobile
  • modifiche interne quali demolizione/realizzazione/modifica di pareti divisorie e porte interne
  • modifiche di ordine strutturale
  • modifiche della destinazione d’uso dei locali

Le opere appena accennate ed in generale tutte le altre aventi le medesime connotazioni di “riparazione e rinnovamento”, sono disciplinate a livello nazionale dall’Art. 6 “Attività di edilizia libera” D.P.R. 380/01 e come tali risultano eseguibili senza alcun titolo abilitativo edilizio.

In sostanza non occorre “fare o comunicare niente” salvo:

  1. operare nel pieno rispetto delle normative di settore vigenti sia a livello nazionale che locale ( rispetto di eventuali prescrizioni impartite dai regolamenti edilizi, Asl, etc.)
  2. rispettare le eventuali prescrizioni e procedure autorizzatorie previste dal Codice dei Beni Culturali nel caso si stia operando su edifici vincolati sotto il profilo storico-architettonico e/o paesaggistico)

 


AGGIORNAMENTO:

A tal riguardo segnalo un importante novità normativa introdotta con con l’emanazione del D.M. 2 Marzo 2018, il “Glossario dell’edilizia libera” che entrerà pienamente in vigore dal prossimo 22 Aprile: si tratta, in poche parole, di un elenco “indicativo ma non completamente esaustivo” di 58 TIPOLOGIE DI OPERE che sono eseguibili senza dover acquisire permessi e/o comunicare alcun inizio di attività. Ne parlo più approfonditamente in questo articolo dov’è anche possibile visionare l’elenco.


In Toscana le opere ed interventi privi di rilevanza edilizia per le quali non è previsto il deposito di alcuna pratica o comunicazione d’inizio attività (salvo le prescrizioni già indicate al paragrafo precedente ), sono regolamentate dall’Art. 137 della L.R. 65/2014 “Norme per il governo del territorio” di cui si fornisce un estratto aggiornato all’ultima versione normativa, onde rendere possibile una facile consultazione.

Opere che necessitano del “permesso edilizio”

Diversamente dai casi suddetti sono interventi “rilevanti ai fini edilizi”, che quindi necessitano di adempimenti in ordine al rispetto della normativa urbanistico-edilizia i seguenti:

  • “interventi di manutenzione straordinaria” ovvero:

<<le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso>>.

Tra questi si possono elencare a livello generale e certamente non del tutto omnicomprensivo:

– modifiche interne quali demolizione/realizzazione/modifica di pareti divisorie e porte interne anche con interesse strutturale;
– gli interventi sull’involucro edilizio, ove già ammessi per legge a detrazione e/o incentivi fiscali (quali rifacimenti di facciate, coperture, pavimenti, sostituzione di infissi, etc.)
– l’installazione, la trasformazione e l’ampliamento degli impianti tecnici a servizio dell’unità immobiliare;
– le opere di consolidamento, ripristino di parti localizzate di elementi strutturali (porzioni corticali di pilastri, travi, cordoli, etc.)
– i rivestimenti e le tinteggiature  di prospetti esterni con modifiche rispetto alla preesistente esteriorità per dettagli ornamentali, materiali e colori;
– il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso;
– altri interventi che non modifichino la sagoma e i prospetti dell’edificio.
  • “interventi di restauro e di risanamento conservativo” ovvero:

<<gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili>>.

Rientrano nelle opere di restauro e risanamento:

– le modeste modifiche di prospetto per l’adeguamento di finestre e aperture esistenti ai requisiti minimi di aerazione e illuminazione e le trasformazioni da porta a finestra e viceversa (anche con interesse delle strutture);
– il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio (anche con interesse strutturale), l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, nonché l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
– altri interventi sistematici volti alla conservazione ed all’adeguamento funzionale di edifici ancorché di recente origine, eseguiti nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio.

Tutti gli interventi di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo:

  • se non riguardano parti strutturali dell’edificio sono soggetti a CILA

  • se riguardano parti strutturali dell’edificio sono eseguibili con SCIA

Vedi qui l’articolo di approfondimento CILA e SCIA? Impariamo a conoscere e distinguere questi due titoli abilitativi edilizi…

Oltre a tali adempimenti tecnici cos’altro occorre fare?!

Prima di procedere con l’avvio dei lavori è sempre necessario (anche nei casi di opere di manutenzione ordinaria non rilevanti ai fini edilizi):

  • verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, della/e Ditta/e a cui saranno affidati i lavori (richiedendo una VISURA CAMERALE a ciascuna impresa operante);
  • verificare la regolarità dei versamenti contributivi (INPS, INAIL ed eventualmente CASSA EDILE) a cui le suddette sono assoggettate ( richiedendo a ciascuna di esse il D.U.R.C. – Documento Unico di Regolarità Contributiva );
  • valutare se sussiste l’obbligo di redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento (P.S.C.), che risulta sempre necessario (ai sensi del D.Lgs. 81/2008 T.U. SALUTE E SICUREZZA SUI LUOGHI DI LAVORO), nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea: in tal caso il committente contestualmente all’affidamento dell’incarico di progettazione, dovrà nominare  il coordinatore per la  sicurezza che avrà tra gli altri, il compito di coordinamento tra le imprese e quello di invio della notifica preliminare presso l’A.S.L. territorialmente competente.

ATTENZIONE!!! Nei casi in cui non si adempia ove necessario agli obblighi previsti dal T.U. in materia di sicurezza, l’efficacia di ogni titolo abilitativo edilizio è inefficace anche se regolarmente depositato.

Naturalmente nel caso in cui i lavori da compiersi dovessero riguardare un’unità immobiliare posta in condominio e gli stessi prevedessero la modifica dell’esteriore aspetto dell’immobile (p.e. la modifica della geometria/materiale/colore degli infissi esterni), dovrà essere preventivamente acquisito il necessario nulla osta rilasciato con apposita Delibera Assembleare.

Dopo l’esecuzione dei lavori oltre alla comunicazione di fine lavori, se le opere realizzate avessero inciso sulle caratteristiche di “consistenza” (mutamento delle superfici e del numero dei vani) dell’abitazione, occorrerà depositare una denuncia di variazione catastale presso l’Ufficio del Territorio competente, in modo da aggiornare i dati catastali e redigere la nuova planimetria dell’immobile.

Quando è obbligatorio nominare anche il Direttore dei Lavori?

Nel panorama legislativo vigente, non è data precisa indicazione sull’obbligatorietà di nomina di tale specifica figura tecnica.

L’unica eccezione in tal senso è costituita dalle circostanze in cui gli interventi in previsione riguardino modifiche di ordine strutturale dell’edificio, ovvero per quelle opere per cui è dovuto l’obbligo di deposito della necessaria progettazione in ordine al rispetto della normativa antisismica.

Naturalmente la presenza del Direttore dei Lavori è generalmente sempre richiesta ove l’intervento preveda l’esecuzione di “lavori di una certa complessità”, precisando che un tecnico “chiamato” a svolgere tale ruolo anche per i lavori meno complessi è certamente motivo di tutela e garanzia per il Committente, circa il corretto svolgimento dei lavori, sotto il profilo di verifica del rispetto della normativa, ma soprattutto della buona esecuzione degli stessi.

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