Acquistare e vendere casa in modo sicuro con “due diligence” e conformità immobiliare

Ogni giorno in Italia vengono compravenduti centinaia di migliaia di immobili, ed  il “meccanismo” è sempre il medesimo (o quasi): l’immobile viene PUBBLICIZZATO sul mercato dall’AGENZIA IMMOBILIARE e una volta trovato l’ACQUIRENTE, dopo aver formalizzato un accordo PRELIMINARE, si procede, a distanza di un certo lasso di tempo, alla stipula del ROGITO NOTARILE.

Fin qui appare tutto molto semplice e lineare, ma c’è un però:

<<TI SEI MAI CHIESTO CHI HA IL COMPITO DI VERIFICARE SE VI SIANO ABUSI EDILIZI A CARICO DELL’IMMOBILE NELL’AMBITO DI UN TRASFERIMENTO IMMOBILIARE?!>>

Bene, sappi che nessuna delle due “parti in gioco” che ti ho menzionato ha il compito ( e la competenza professionale ) di verificare, almeno sotto il profilo “sostanziale”, la CONFORMITA’ dell’immobile da un punto di vista URBANISTICO/EDILIZIO e CATASTALE ( e non solo ).

Ciò significa che se il NOTAIO (o in alternativa l’acquirente stesso) non richiede a “garanzia” della suddetta conformità l’intervento di un tecnico abilitato del settore edile (unica figura titolata ad esperire tali specifici accertamenti), il rischio che “qualcosa non sia perfettamente conforme secondo legge” sotto i suddetti profili è molto molto alto!

Ad oggi infatti, la Legge non impone alcun preciso controllo di questo tipo ma lascia esclusivamente al compito del venditore quello di “DICHIARARE” nell’atto, sotto la sua propria esclusiva responsabilità, che non vi siano abusi edilizi a carico dell’immobile oggetto di compravendita.

L’unica garanzia di conformità urbanistico/edilizia viene quindi rilasciata ad esclusiva responsabilità ed onere del venditore.

Giusto precisare infatti che il NOTAIO nella sua veste di “garante” nell’atto di compravendita, assolve precisi compiti che tendono certamente a garantire le parti, però solo sotto determinati profili legali, quali ad esempio: accertare l’identità delle parti comparenti, la loro volontà a procedere alla stipula, identificare catastalmente e descrivere sommariamente l’immobile oggetto di trasferimento, verificare la sussistenza di eventuali gravami pregiudizievoli a carico del bene ( ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù o altri vincoli che ne limitino la disponibilità o il godimento ), certificare l’assolvimento di specifiche obbligazioni e dichiarazioni poste a carico delle parti contraenti.

Tra queste obbligazioni che il notaio “certifica” vi è anche quella che impone al venditore di dichiarare nell’atto di comprevendita:

• l’epoca di costruzione dell’immobile

• l’eventuale menzione degli estremi della Concessione Edilizia posta a legittimazione della costruzione

• la piena conformità urbanistico-edilizia del medesimo allo stato legittimo

• la conformità degli impianti (Ex Legge 46/90 attuale D.M. 37/08)

ADESSO TI PONGO TRE DOMANDE MOLTO “SCHIETTE”?

1) Compreresti un auto usata da un privato senza averla fatta controllare da un’officina di tua fiducia?

2) L’acquisteresti anche se non avesse il libretto di circolazione? ( ergo acquisteresti una casa sprovvista di Certificato di agibilità? )

3) Ti fideresti ciecamente delle dichiarazioni del venditore in merito alla buona funzionalità e stato del mezzo?

( credo che la risposte a tali quesiti siano abbastanza ovvie !  )

…E ALLORA PERCHE’ NON FARE LO STESSO CON L’IMMOBILE CHE STAI PER COMPRARE?!

Aggiungo una SEMPLICE BATTUTA: se “sbagli” a comprare un auto rischi un valore di poche migliaia di EURO, ma se lo fai con un IMMOBILE RISCHI CENTINAIA DI MIGLIAIA DI EURO oltre al fatto che IL TUO SOGNO VA IN FRANTUMI!!!!

Al proposito se sei tra quelli che stanno per acquistare una nuova casa vorrei consigliarti di leggere la mia GUIDA GRATUITA “ACQUISTARE CASA SENZA SORPRESE”, ti sarà senz’altro d’aiuto!

E TU CHE DEVI VENDERE IL TUO IMMOBILE… 

…lo sai cosa cosa rischi se nell’atto di compravendita dichiari “alla leggera” ( cioè senza averne alcuna fondata certezza ) che l’immobile è legittimo quando magari non lo è?!

– Falsa dichiarazione (reato penale)
– Rischio annullamento della compravendita
– Rischio di restituzione dei soldi e risarcimento dei relativi danni

Domanda: <<SEI ANCORA SICURO DI DICHIARARE CHE NON VI SONO ABUSI SENZA AVER INDAGATO A FONDO? SENZA AVERNE L’ASSOLUTA CERTEZZA?!>>

LA DUE DILIGENCE ED IL RAPPORTO DI CONFORMITA’ IMMOBILIARE

La DUE DILIGENCE è un espressione inglese che può essere tradotta in “dovuta diligenza”.

Indica “l’attività di investigazione e di approfondimento di dati e di informazioni relative all’oggetto di una trattativa”, in questo caso quella di un immobile oggetto di successiva compravendita.

Tale attività è affidata ad un professionista del settore edile che procede, in primis, ad un sopralluogo nell’immobile, per poi effettuare le necessarie ricerche documentali e tutti gli accertamenti utili a verificare se l’immobile presenta:

• DIFFORMITA’ EDILIZIE

• DIFETTI COSTRUTTIVI

• PROBLEMATICHE DI MANUTENZIONE

• VINCOLI O GRAVAMI

• PROBLEMI DI COMMERCIABILITA’ IN GENERALE

Quando l’attività di due diligence viene eseguita specificatamente nell’ottica della stipula di un contratto di compravendita immobiliare, il risultato degli accertamenti è quindi riportato dal professionista incaricato in un resoconto scritto denominato RAPPORTO DI CONFORMITA’ IMMOBILIARE nel quale sono riassunte tutte le circostanze rilevate e precisamente certificate le conformità (o meno) sotto il profilo URBANISTICO/EDILIZIO e CATASTALE.

Tale resoconto viene quindi “ripreso” e citato dal notaio nel corpo del rogito notarile quale documento che “garantisce” in modo sostanziale la legittimità edilizia dell’immobile.

Conclusioni

Appare chiaro che l’intervento di un professionista tecnico del settore, nell’ambito di una procedura di compravendita immobiliare risulta una scelta sempre più consigliata, onde evitare di ritrovarsi in un tempo successivo a far fronte a ingenti spese e perdite di tempo non preventivate.

Infatti ove e qual’ora, successivamente alla stipula del rogito, emergessero degli abusi edilizi, il nuovo proprietario dell’immobile si troverebbe nella posizione di dover rispondere “in prima persona” di questi (sebbene non ne sia in alcun modo responsabile), senza poter avanzare alcuna rimostranza nei confronti del notaio rogante, ma solo verso il venditore che ha dichiarato (infedelmente) lo stato di presunta legittimità.

Sarebbe quindi e comunque “chiamato” a porre in atto tutti gli adempimenti burocratici utili a legittimare lo stato abusivo (istanza di sanatoria ovvero  CILA Cd. “in sanatoria” in funzione del caso – puoi approfondire l’argomento consultando l’articolo Lievi difformità edilizie: come regolarizzarle?), o in alternativa (ove ciò non fosse possibile), ad attuare la Cd. “rimessa in pristino” delle opere (cioè tutti gli interventi edilizi utili a ricondurre l’immobile allo stato legittimo), ed inoltre costretto a “sopportare” il peso economico e psicologico di deleteri e controversi contenziosi legali occorrenti a vedersi risarciti i danni subiti.

______________

Segui gli aggiornamenti sulla pagina Facebook  oppure iscriviti al Gruppo Fb Saperecasa per restare sempre aggiornato sulle novità del blog.