Certificato di agibilità: questo importante ma “sfuggente” documento nella compravendita…

In questo articolo affronteremo una argomento fortemente dibattuto e complesso che riguarda la sfera della commerciabilità di un immobile, il certificato di agibilità,  più comunemente conosciuto come ABITABILITÀ ( le due locuzioni “abitabilità” e “agibilità” sono formalmente e sostanzialmente paritetiche Ndr ).

L’agibilità come attualmente definita dall’Art. 24 del T.U. EDILIZIA D.P.R. 380/01 è un documento ufficiale che comprova:

<< La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato >>

Tale documento è rilasciato da un professionista abilitato alla progettazione edile tramite segnalazione certificata ovvero una procedura amministrativa per mezzo della quale il suddetto attesta ( in gergo tecnico assevera ) sotto la sua propria responsabilità la sussistenza delle condizioni richiamate dall’art. 24 del T.U. già citate.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016 ( Cd. Decreto SCIA 2 ), detto documento ha assunto ufficialmente il nome di Segnalazione Certificata di Agibilità ed è depositato dal professionista presso il Comune di appartenenza dell’immobile.

OGNI IMMOBILE DEVE ESSERE OBBLIGATORIAMENTE PROVVISTO DI AGIBILITÀ ?

Prima cosa da dire è che non tutte i fabbricati e le abitazioni sono sempre provviste del “certificato” soprattutto se si tratta di immobili molto datati.

Certamente non è possibile rinvenire tale documento per gli immobili edificati prima del 1934 ovvero prima dell’entrata in vigore del Regio Decreto n° 1265/1934 ( tutt’ora in parte vigente ), il quale inquadrava per la prima volta la materia disponendo che “i nuovi edifici, urbani o rurali e quelli oggetto di ricostruzione, sopraelevazione, modificazioni “che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti” non potessero:

“essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”

Nonostante ciò non è così scontato che, anche per casi ricadenti in tali fattispecie, sia stata effettivamente rilasciata a seguito della costruzione/modifica e quand’anche fosse, talvolta detta autorizzazione non è reperibile in atti comunali ( spesso anche a causa degli effetti bellici del secondo conflitto mondiale che hanno distrutto gli archivi di molti Comuni ).

Pertanto non è infrequente imbattersi in abitazioni, se non addirittura interi edifici condominiali, “sprovvisti” di detto certificato, senza che ciò tuttavia, costituisca elemento discriminante per la reale sussistenza delle condizioni che la normativa impone.

Semmai per gli edifici più datati ( sebbene sprovvisti di autorizzazione di abitabilità ) occorre fare una distinzione tra quelli che nel tempo hanno subito modifiche incidenti sulle condizioni riconosciute determinanti per la sua “produzione” e quelle che invece non hanno subito alcun mutamento sostanziale rispetto all’origine.

L’esempio indicativo è quello di un edificio costruito ante 1934 che successivamente è stato soggetto ad un intervento di ristrutturazione “pesante” ( ricostruzione , sopraelevazione, ovvero uno degli altri casi per il quale già il R.D. del 1934 obbligava il rilascio dell’autorizzazione di agibilità ), che magari ha interessato le strutture portanti e/o modificato la destinazione d’uso originaria.

QUALI SONO LE CASISTICHE PER CUI E’ NECESSARIO PREDISPORRE UNA NUOVA ” AGIBILITÀ ” ?

Dal 30 Giugno 2003, con l’effettiva entrata in vigore  del DPR 380/01, sono soggette a deposito dell’abitabilità ( oggi Segnalazione certificata di Agibilità Ndr ) le seguenti fattispecie edilizie:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1

(  leggasi  “condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti” Ndr.)

Naturalmente tale impostazione normativa, vigente a “livello nazionale”, è stata poi recepita dalle varie Regioni ( si ricorda a proposito che l’edilizia è “materia di legislazione concorrente” ciò significa che ciascuna Regione può legiferare in modo autonomo, ovvero “residuale”, rispettando cioè i principi “esclusivi” dell’architettura legislativa Statale che assumono quindi carattere “sovrordinato” ), le quali hanno apportato le loro piccole “variazioni di dettaglio” ( la Regione Toscana, ove il sottoscritto opera, ha recepito il “principio fondamentale” in seno alla L.R. 65/2014 ).

L’Art. 149 della suddetta L.R. che tratta dell’ “agibilità”,  prevede l’obbligo di segnalazione certificata , oltre al caso delle “nuove costruzioni” anche:

a) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di sostituzione edilizia o di sopraelevazione, totali o parziali;

b) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, o di ampliamento, che riguardino parti strutturali degli edifici;

c) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia, oppure di ampliamento, contestuali a mutamento della destinazione d’uso;

d) per ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari.

Orientativamente è possibile stabilire la sussistenza dell’ obbligo di produzione dell’attestato di agibilità e dei conseguenti adempimenti, sulla base del diagramma di flusso di seguito riportato (clicca sopra per ingrandire):

MA UN IMMOBILE SPROVVISTO DI ” AGIBILITÀ ” E’ DA RITENERSI COMUNQUE “COMMERCIABILE” ?

Da un punto di vista strettamente normativo non esiste ( ad oggi ) alcun preciso obbligo che impone l’acquisizione e l’allegazione dell’ “agibilità” di un edificio nel relativo atto traslativo ( compravendita, donazione, trasferimento, etc. ), pur tuttavia la giurisprudenza in materia conferma già da diverso tempo il carattere “fondamentale” del certificato di agibilità, quale “titolo posto a garanzia dell’uso della cosa venduta” non solo nel contesto del rogito notarile, ma già nella fase del “contratto preliminare di compravendita”.

Per esempio, la Cassazione Civile, Sez. II, con Sentenza n. 2438 del 08/02/2016,  ha affermato che:

“l’acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile che sia idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto. Di conseguenza, se il promittente venditore non consegna il certificato di agibilità, la stipula del definitiva può sempre essere rifiutata, anche se la mancata consegna dipende dall’inerzia del Comune al rilascio del documento. Infatti, l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all’art. 1477, comma 3, c.c. e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia. Il venditore, dunque, ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato, richiedendolo e sostenendone le spese, e l’inadempimento di tale obbligo è di per sé foriero di danno emergente, in quanto costringe l’acquirente a provvedere in proprio”

Detto questo  risulta però importante sottolineare anche che, pur in “difetto di adempimento contrattuale” evidenziato dal caso citato ( la mancata consegnata del documento appunto ), è stato comunque ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 5 dicembre 2017, n. 29090 che:

“la mancata consegna all’acquirente del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene”

Da considerare, quale elemento complementare a tale principio che, in sede di accordo contrattuale di un immobile sprovvisto di agibilità, le parti potranno espressamente convenire ugualmente il trasferimento del bene a prescindere dalla sussistenza di tale requisito, magari individuando il soggetto in capo al quale gravino le spese necessarie per la procedura volta ad ottenere le qualità promesse secondo l’ art. 1497 c.c

In tal caso l’acquirente dovrà valutare attentamente l’opportunità di procedere all’acquisto del bene, nella piena consapevolezza dell’assenza dell’ agibilità, in considerazione dei vantaggi derivanti dalla conclusione della negoziazione ed a prescindere dalla presenza o meno di tale elemento.

Tuttavia, pur in presenza di tale specifico accordo tra le parti, ove successivamente dovessero emergere elementi ostativi all’ottenimento dell’agibilità dell’immobile, il venditore non sarà scagionato delle responsabilità contrattuali qual’ora, nella conclusione della transazione, abbia garantito la sussistenza dei requisiti “astrattamente necessari” per l’agibilità stessa del bene compravenduto.

Quest’ultimo è il caso che ricorre, nella fattispecie giuridica denominata “aliud pro alio” espressione latina che significa letteralmente “qualcosa per qualcos’altro”, ovvero quando l’immobile ( promesso in vendita o compravenduto ) risulti totalmente difforme da quello promesso in vendita, ipotesi che si configura, a titolo esemplificativo, nelle seguenti circostanze:

  • quando il bene risulta inidoneo all’espletamento della sua tipica funzione economico-sociale, o comunque a una funzione che le parti abbiano ritenuto essenziale;
  • quando l’immobile presenti difetti tali da renderlo inutilizzabile.

In tal caso scatterà ovviamente lanullità negozialecon le amare conseguenze del caso per il venditore ( restituzione degli importi percepiti e risarcimento del danno ).

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