Conformità edilizia e catastale negli atti di compravendita
Quando si è in procinto di vendere il proprio immobile, tra i requisiti più importanti affinché si possa procedere al rogito senza problematiche vi è la preventiva verifica della conformità URBANISTICA e CATASTALE.
Che cosa sono?!
Mi preme anzitutto chiarire che sono due aspetti indubbiamente diversi, pur in un certo qual modo correlati tra di loro (almeno nella pratica) ed attinenti allo stesso “soggetto”, cioè l’immobile da compravendere per l’appunto.
Detto questo, sfatando un “credo” molto diffuso, quantomeno tra i non addetti ai lavori, voglio precisare che:
A nulla vale come riferimento “probatorio” (cioè come elemento di prova) della legittimità urbanistico-edilizia la rappresentazione fornita dalla planimetria catastale, in quanto tale elaborato attiene ad una documentazione che rileva ai soli fini fiscali.
Quindi se fino ad oggi pensavate di poter affermare la regolarità del vostro immobile basandovi sulla sola corrispondenza del medesimo con quanto riportato nella “piantina catastale”, sappiate che paradossalmente vi possono essere fabbricati completamente abusivi (cioè realizzati senza alcun titolo abilitativo edilizio) regolarmente accatastati, ma il fatto che lo siano non implica alcunché riguardo alla loro regolarità urbanistica.
Ma andiamo con ordine…
La conformità urbanistica…
meglio conosciuta come “conformità urbanistico-edilizia” attiene alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il complesso dei titoli abilitativi edilizi che hanno interessato l’immobile a partire dalla sua costruzione sino all’attualità.
In buona sostanza l’edificio ove è compresa l’unità immobiliare, dovrà essere dotato in primis di un titolo abilitativo edilizio a seguito del quale è stato costruito (Permesso, Licenza, Concessione), questo se edificato dopo il 31 Ottobre 1942 all’interno del centro abitato e nelle zone di espansione eventualmente individuate nel piano regolatore comunale (Art. 31 L. n° 1150/1942 Cd. “Legge fondamentale dell’urbanistica”) .
Salvo rari casi in cui l’obbligo di licenza edilizia previgeva al 1942 (per effetto dall’obbligatorietà prevista dai regolamenti edilizi di cui alcuni Comuni si erano già dotati – è il caso ad esempio di Firenze, Roma, Napoli, etc.), tutto il patrimonio edilizio costruito, trasformato o ampliato prima della suddetta data è da ritenersi comunque LEGITTIMO, così come sono da ritenersi tali le opere di “costruzione, ampliamento, modifica e demolizione” eseguite prima del 1 Settembre 1967 al di fuori dei centri abitati e dalle zone di espansione previste dal PRG comunale.
Al fine di accertare la conformità urbanistica, oltre alla originaria licenza di costruzione, sarà poi necessario verificare la sussistenza di eventuali altri titoli abilitativi edilizi riguardanti l’immobile e/o l’unità immobiliare depositati a legittimazione di successive opere edilizie (ampliamento, modifica, demolizione).
Le suddette verifiche dovranno quindi riguardare in special modo i fabbricati edificati all’interno del centro abitato e nelle zone di espansione individuate dal PRG per opere eventualmente eseguite dal 1942 ad oggi.
Diversamente per gli edifici costruiti al di fuori del centro abitato ed esternamente alle zone di espansione, la Legge n° 1150/1942 non rendeva perentoria alcuna licenza.
Tale obbligo si è esteso a tutto il territorio comunale solo con l’entrata in vigore della Legge “Ponte” n° 765/1967, quindi solo per le costruzioni iniziate dopo il 1 Settembre 1967.
Per semplificare quanto sopra ed in estrema sintesi:
Edifici | ANTE 31/10/1942 | DAL 31/10/1942 | DAL 1/09/1967 | |
AL 31/08/1967 | AD OGGI | |||
COSTRUZIONI e TRASFORMAZIONI EDILIZIE |
siti DENTRO al centro abitato o ubicate in zone di espansione individuate dal PRG | non occorreva la licenza* | occorreva la licenza | occorre la licenza |
siti FUORI dal centro abitato o esterne alle eventuali zone di espansione individuate dal PRG | non occorreva la licenza |
*Salvi i casi diversamente disciplinati da eventuali strumenti urbanistici previgenti alla Legge 1150/1942 (PRG, Regolamenti Edilizi, etc.) adottati in determinati comuni italiani.
Un aspetto molto importante da chiarire a tal riguardo, risulta la “formula” spesso molto utilizzata negli atti di compravendita che attiene proprio all’identificazione temporale dell’epoca di costruzione dell’immobile:
Tale locuzione nata a seguito del disposto dell’Art. 40 Legge 47/85 (con il quale veniva espressamente imposta la citazione negli atti di compravendita immobiliare degli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria), è stata spesso e volentieri “mal gestita” nell’ambito di molti atti, soprattutto per quel che riguarda la possibilità conferita dallo stesso articolo, di produrre, in luogo degli estremi della licenza edilizia, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario, attestante che l’opera fosse appunto iniziata in data anteriore al 1ºsettembre 1967.
Il risultato che spesso ne è derivato, è stato quello di “sfruttare” questa semplificazione in modo “distorto e scorretto”: infatti limitarsi a dichiarare questa condizione non implica certamente che lo stato di fatto al momento della vendita risulti pienamente conforme allo stato progettuale legittimo allegato alla licenza edilizia!
Più di una volta nel corso della mia attività professionale mi sono imbattuto in casi di l’immobili “plurivenduti” mediante detta “celeberrima formula”, per i quali le ricerche edilizie esperite hanno però rilevato difformità edilizie dovute all’esecuzione di opere successive alla costruzione, non legittimate da alcun titolo abilitativo, o addirittura a “varianti in corso d’opera” apportate durante la stessa edificazione senza il prescritto deposito del progetto in variante.
Cosa occorre fare se a seguito delle verifiche urbanistiche fossero riscontrate difformità edilizie parziali o totali?
In questo caso si aprono diversi “scenari” la cui risoluzione non è certa e va valutata “caso per caso” andando ad approfondire la peculiarità che ciascuna situazione generalmente comporta.
Tuttavia è possibile ipotizzare il percorso nei casi più “semplici” come quelli che attengono a difformità parziali riguardanti piccole opere interne (quali spostamento di pareti, apertura di porte interne su pareti non portanti, etc), per i quali generalmente tali problematiche si risolvono positivamente.
Al riguardo ho raccolto alcune informazioni utili in un recente articolo “Lievi difformità edilizie: come regolarizzarle?” al quale rimando il lettore onde approfondire il caso.
Indubbiamente in questi casi il rogito notarile deve essere rimandato a data da destinarsi e potrà avvenire solo a seguito della regolarizzazione delle incongruenze edilizie emerse.
La conformità catastale
attiene invece alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con la planimetria depositata in atti, ma anche con la rispondenza dei relativi dati identificativi catastali e quelli inerenti categoria, classe e consistenza nonché rendita.
Tale verifica utile all’univoca identificazione (sia in termini di ubicazione del bene che in termini di dati rilevanti ai fini tributari) dell’immobile da compravendere, già in parte prevista dalla Legge n° 52/1985, è stata “ampliata” con l’entrata in vigore del D.L. n°78/2010 ( art. 19 comma 14).
Quest’ultima norma impone, a pena di nullità dell’atto, che in occasione delle ipotesi sopra menzionate, sia effettuata una doppia verifica di coerenza:
-
COERENZA OGGETTIVA a carico del venditore, il quale DICHIARA (sotto la sua propria responsabilità, con rilevanza penale in caso di falsità ai sensi dell’Art. 76 della Legge n° 445/2000) la corrispondenza dei dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza, rendita) e della rappresentazione planimetrica dell’immobile. In tale ipotesi detta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità a firma di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto);
-
COERENZA SOGGETTIVA a cura del Notaio rogante, il quale “previa disamina” ne accerta la correlazione con l’immobile compravenduto;
Naturalmente, come nel caso di difformità urbanistiche, nel caso in cui a seguito dei controlli insorgessero delle incongruenze, l’atto definitivo potrà essere stipulato solo a seguito delle necessarie regolarizzazioni catastali.
In questo caso però, generalmente è possibile procedere in modo più veloce e “meno indolore” rispetto al caso urbanistico, depositando una denuncia di variazione catastale ovvero, in taluni casi, anche più semplicemente chiedere all’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate (Ex Agenzia del Territorio alias “Catasto”) la correzione di eventuali dati non congruenti mediante apposita istanza in autotutela, qual’ora fossero per esempio semplicemente da allineare situazioni pregresse con l’attualità.
Conclusioni…
Le obbligazioni a cui il venditore va in contro nell’ambito della compravendita dell’immobile, non sono assolutamente di poco conto, in quanto presentano risvolti di notevole impatto economico e non solo: dalla richiesta di risarcimento danni sino alla possibilità di vedere annullato l’atto di compravendita, per non parlare delle conseguenze penali previste dell’Art. 76 della Legge n° 445/2000 in caso di dichiarazioni mendaci.
Ma soprattutto è da sfatare il “comune credo” molto diffuso che rivolgendosi ad un Notaio e pagandolo (come sento dire spesso “profumatamente”), egli diventi in “assoluto” l’esclusiva figura garante dell’operazione di trasferimento immobiliare.
Infatti, tra le competenze del Notaio, vi è certamente quella di attribuire pubblica fede (cioè il valore di prova legale) ai contenuto dell’atto che stipula, limitandosi però a:
-
prendere atto della volontà e di quanto dichiarato delle parti in merito al trasferimento del bene;
-
accertare che l’atto sia valido e quindi conforme alla Legge;
-
che le obbligazioni da questo scaturenti non comportino effetti pregiudizievoli per l’acquirente, derivati da eventuali vincoli o da diritti di terzi (Es. ipoteche, pignoramenti, servitù, prelazioni, ecc.).
Quindi tale figura pur assolvendo ad un controllo formale di tipo “soggettivo” (in quanto pur con i limiti delle proprie competenze egli verifica che ogni aspetto attinente l’immobile sia regolare e rispondente alla normativa), non potrà mai sostituirsi alle dichiarazioni rese da parte venditrice in merito allo status del bene di Sua proprietà.
Pertanto è bene tener presente che pur in presenza di questa autorevole figura “garante”, restano comunque potenzialmente “aperti” diversi scenari, almeno sotto il profilo “urbanistico” e “catastale” che sfuggono alle precise competenze di detto professionista e che invece restano “in capo” al venditore.
Per questo, in considerazione della complicata natura di ciò che quest’ultimo è tenuto a dichiarare, considerando che egli (generalmente) non è persona preparata e competente per effettuare una approfondita analisi di conformità in merito agli aspetti anzidetti, è buona regola affidarsi ad un tecnico professionista esperto in materia che dopo aver esperito i necessari accertamenti, possa dare la più ampia garanzia di conformità sotto il profilo urbanistico-edilizio e catastale.
Ho descritto tale attività “tecnico-investigativa” in un articolo di ultima pubblicazione “Acquistare casa in modo sicuro con “due diligence e conformità immobiliare”, al quale rimando il lettore per una più approfondita analisi del tema.
A seguito di tutto quanto esposto ritengo quindi sempre consigliabile (ancorché ad oggi non ancora obbligatorio per Legge) far predisporre la relazione di conformità immobiliare, possibilmente anche prima di mettere in vendita la casa in modo tale da scongiurare eventuali problematiche, per esempio (un caso classico) quello di posticipazione dell’atto per sopraggiunte difformità edilizie e/o catastali, magari dopo che si è già stipulato un preliminare dove come venditori ci siamo già impegnati a concludere un rogito entro una certa data e ciò diventa impossibile a causa di “tempi tecnici” non compatibili.
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Geometra Ceccherelli buongiorno
Ho letto con interesse i suoi articoli riguardo alla ‘conformità edilizie e catastali negli atti di compravendita, ma vorrei chiederle se c’è una scadenza per richiedere il certificato di agibilità al proprio venditore che non ne ha fatto menzione nell’atto di compravendita.
La ringrazio
Buongiorno Sig.ra Laura,
la sua domanda è tanto interessante quanto complessa.
Iniziamo con il dire che per il “requisito” dell’abitabilità, deve essere fatto un distinguo in funzione dell’epoca di costruzione del fabbricato e/o di eventuali successivi interventi per i quali sarebbe stato necessario redigere una nuova abitabilità.
Quando si parla di “requisito” (come vede l’ho posto tra virgolette) deve poi farsi un ulteriore distinguo tra requisito “formale” e requisito “sostanziale”: con il primo si intende la presenza materiale di un certificato di abitabilità depositato in atti comunali, con il secondo si intende (anche nel caso in cui certificato di abitabilità non sia in atti) la sussistenza di tutti i requisiti normativi utili e necessari affinché sia “certificabile” l’abitabilità dell’immobile.
Dopo questa lunga ma doverosa premessa, venendo al Suo caso (nella Sua non mi dice se l’immobile di cui stiamo parlando è “nuovo o vecchio”), posso solo ipotizzare (ma potrebbe anche non essere così) che l’immobile sia di vetusta costruzione (magari ante 1934 data di entrata in vigore del Regio Decreto 1265/34, istitutivo dell’obbligo di abitabilità), cosicché il notaio non ha (per logica) citato l’abitabilità nell’atto di compravendita.
Da dirsi comunque che, ad oggi, purtroppo nessuna normativa impone che tale documento sia espressamente citato nell’atto.
Certamente posso dirLe che nelle more di stipula di un atto di compravendita è sempre bene farne espressa menzione (circa la presenza o meno) e, nei casi in cui tale documento “manchi all’appello”, inserire un’apposita clausola Cd. “di salvaguardia” in favore dell’acquirente, con il quale si vadano a regolare le varie ipotesi di dotazione (anche postuma), ponendo a carico del venditore gli eventuali oneri necessari a conseguire tale documento.
Se dovesse avere necessità di un approfondimento della Sua fattispecie, può contattarmi senza problemi, sarò lieto di offrirLe una mia consulenza dedicata.
Cordiali Saluti
Buongiorno Geometra
Dovendo acquistare un appartamento in Toscana, mi è stato detto, sia dall’agenzia che dal proprietario che la conformità edilizia e catastale deve essere verificata da me acquirante.
Le pare possibile? Le risulta?
Grazie e saluti.
Antonio Calistri
Buongiorno Sig. Antonio, l’Italia è un paese campalinistico, “paese che vai usanza che trovi”.
Mi perdoni questa metafora, ma è proprio attinente alla Sua domanda o meglio risposta, che è: dipende in che città deve comprare.
Ad esempio a Pisa e provincia è così come dice, mentre a Livorno, ad esempio, è usanza spetti a chi vende.
Personalmente io sposo quest’ ultima prassi: sei tu venditore che devi garantirmi che ciò che mi vendi sia conforme.
Se dovesse avere necessità, mi contatti senza problemi.
Un cordiale saluto
Daniele
Buongiorno Geometra,
Le chiedo se il venditore stesso può redigere e rilasciare una conformità urbanistica e catastale essendo lui un tecnico abilitato iscritto agli albi professionali.
Ha validità per me che sono acquirente?
Grazie e cordiali saluti,
Massimiliano
Buongiorno Massimiliano,
tecnicamente lo può fare, anche se in verità si sostanzia un palese conflitto d’interessi: il notaio che dice?
Buona sera,
sono in procinto di acquistare casa e dopo un controllo dei tecnici , mi dicono che la casa non è conforme in quanto, pur avendo regolare licenza di costruzione del 1940, nel tempo sono stati fatti degli abusi anche su di una porta di un muro portante. L’agente immobiliare ha fatto periziare l’immobile e mi propone di acquistarlo, sottraendo lo stesso importo per sanare l’immobile ed andare subiti a rogito dichiarando l’attuale conformità catasta e non quella edilizia. Ora a me conviene economicamente perchè mi da il tempo di risolvere successivamente la questione, ma si può rogitare in questo modo?
Il rogito in questi casi è nullo anche se successivamente lo regolarizzo?
Grazie e spero di essere stato chiaro.
Felice
Buonasera Felice,
da un punto di vista di “commerciabilità” l’immobile è vendibile anche se non conforme, e andando a prevedere apposita clausola contrattuale nella compravendita sarebbe comunque possibile effettuare l’acquisto del medesimo senza problemi, MA…
…sappia che per regolarizzare certi tipi di abusi riguardanti le componenti strutturali di un immobile (come presumo sia nel suo caso da quanto mi scrive “porta di un muro portante”) vi è una farraginosa procedura che deve trattare non solo l’aspetto urbanistico-edilizio, ma anche quello strutturale con una violazione della normativa sismica per la quale si sostanziano risvolti di ordine “penale”.
Quindi Le consiglio di stare molto attento e valutare molto bene tale possibilità, ovvero sobbarcarsi di tale “incomodo”, in quanto pur non essendo Lei il responsabile dell’abuso, potrebbe pagarne salate le conseguenze quale nuovo titolare.
Naturalmente questo è un monito generale che potrebbe non essere attinente al Suo caso, il quale andrebbe valutato più attentamente con un analisi più approfondita.
Resto a Sua disposizione per ulteriori eventualità
Saluti
Daniele Ceccherelli
Buongiorno geometra.
Sono in procinto di vendere alcune unità immobiliari, edificate prima del 1967, catastalmente distinte ma di fatto fra loro unite per opere effettuate ritengo abusivamente, così come la distribuzione interna dei locali (realizzazione di bagni, canterti, scale, ecc.). Il soggetto interessato all’acquisto ne è perfettamente consapevole ed è comunque interessato a procedere all’acquisto stesso (è proprietario confinante e nel tempo realizzerà ulteriori opere di unione di dette unità abitative con quelle di sua proprietà) a condizione di una forte riduzione sul prezzo di vendita. E’ possibile procedere con la vendita di dette unità immobiliari nello stato in cui si trovano evidenziando nell’atto del notaio che gli oneri per eventuali sanatorie e tutte le connesse responsabilità si trasferiscono sulla parte acquirente? Grazie. Laura
Buonasera Laura,
certamente si, è un accordo tra le parti che deve essere specificatamente regolamentato nell’atto notarile tramite apposite clausole che vadano a sancire tutte le possibilità. Complicato ma fattibile.
Saluti
Geom. Daniele Ceccherelli
Buon giorno Geometra sto acquistando una casa che ha una dichiarazione di conformità alla licenza edilizia del 1996, successivamente è stata abbattuta una parete con scomparsa anche di una porta.
E’ necessario chiedere al venditore una nuova conformità? Una conformità ha un periodo massimo di validità?
Grazie
Buongiorno Andrea,
certamente se la relazione di conformità immobiliare è precedente la realizzazione di altre opere edilizie deve essere redatta una nuova “conformità” ( o aggiornata quella già in essere ).
Il documento non ha una sua scadenza naturale, salvo il caso appunto in cui intervengano ulteriori successive modifiche all’immobile per le quali occorre quantomeno aggiornarla.
Saluti
Geom. Daniele Ceccherelli
Buona sera Geometra.
I miei genitori hanno acquistato un immobile per il quale è stata rilasciata la relazione di rispondenza da un tecnico abilitato. Ora il loro geometra incaricato delle pratiche per certe modifiche che vogliono apportare ai è accorto che effettivamente non c’è rispondenza tra lo stato di fatto e il catasto. Che risvolti ci possono essere? Chi si deve assumere l’onere di sanare le difformità? Il tecnico a questo punto ha fatto una dichiarazione mendace…
Grazie
Barbara
Buongiorno Sig.ra Barbara,
nel caso in cui a seguito della vendita siano riscontrate delle non corrispondenze tra lo stato legittimo (sotto il profilo urbanistico-edilizie e catastale) e quello reale del bene immobile, la prima cosa da fare è denunciare formalmente il vizio al venditore e per conoscenza al notaio e al tecnico che ha redatto la relazione di conformità immobiliare.
Naturalmente da valutare preliminarmente a cosa attenga effettivamente la mancata rispondenza tra lo stato di fatto e lo stato catastale, ovvero se ricorrano e di che entità siano i presupposti per denunciare la “non conformità catastale”.
Certamente ove si rilevassero degli elementi che fanno maturare tale ultima ipotesi, è quanto meno necessario chiedere al venditore la regolarizzazione a sue spese dello stato non conforme ( ove possibile ) oltre agli eventuali danni patiti o patiendi.
Certe situazione pur nella loro comunanza hanno sfaccettature diverse in funzione dell’effettiva natura della non conformità, pertanto non avendo elementi sufficienti per poter entrare nel merito specifico, non posso esserle più preciso.
A disposizione comunque per approfondire il suo caso
Cordiali Saluti
Geom. Ceccherelli