Come si esegue un frazionamento immobiliare…

Frazionare un immobile spesso è una “golosa” opportunità, ma non sempre è possibile attuarla

Oggi parlerò di un intervento abbastanza frequente nel settore immobiliare, quello del frazionamento di un’ unità residenziale in due o più abitazioni autonome ed indipendenti.

Possono essere diverse le ragioni per cui si decide di effettuare un frazionamento.

Per puro scopo imprenditoriale, cercando cioè di ricavare un certo profitto dall’operazione di “acquisto-divisione-vendita”.

Talvolta anche perchè l’immobile non risponde più alle esigenze di “capienza” di una volta; magari i figli sono andati a vivere altrove e quelli che erano gli spazi vissuti, si sono trasformati in un “fardello” scomodo che può essere “riconvertito” in un abitazione indipendente e quindi monetizzato, con la vendita o l’affitto.

Oppure più semplicemente perchè è nata la necessità di creare uno spazio indipendente per figli o genitori anziani, cosicché invece di acquistare un nuovo immobile si decide di dividere il grande immobile che già si possiede.

Al di la di quello che sia lo scopo da perseguire, l’operazione non prescinde da una serie di valutazioni tecnico-pratiche e normative necessarie a valutare la fattibilità ed i costi complessivi dell’intervento.

La prima cosa, fondamentale…

1# VERIFICARE LA NECESSARIA METRATURA MINIMA DELLE UNITA’ DERIVATE

Da tenere di conto infatti che affinché possa concretizzarsi la fattibilità del frazionamento, occorre assicurare una superficie utile minima di ciascuna delle unità immobiliari derivate.

Al proposito deve farsi riferimento alle disposizioni contenute nel D.M. 15/07/1975, che prescrive alcuni standard “minimi” da rispettare, come ad esempio:

  • l’alloggio monostanza (o monolocale), ove destinato alla permanenza di una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a 28 mq, ovvero non inferiore a 38 mq , se per due persone;
  • ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 mq;
  • le stanze da letto debbono avere una superficie minima di 9 mq , se per una persona, e di 14 mq , se per due persone;
  • le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile la cui superficie non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento del corrispondente locale.

Da precisare inoltre che ciascun Comune attraverso il proprio Regolamento Edilizio può prevedere dimensioni “maggiorate” rispetto al Decreto, quindi condizioni di fattibilità più restrittive della norma nazionale.

2# VERIFICARE EVENTUALI DIVIETI CONDOMINIALI

Quando il frazionamento dovesse riguardare unità immobiliari site in Condominio, deve porsi particolare attenzione ad eventuali divieti espressi di “divisione” immobiliare presenti nel regolamento condominiale.

Generalmente ciò non sussiste e l’intervento di frazionamento è consentito salvo che non arrechi pregiudizio alle parti comuni e sia tale da non ledere i diritti degli altri condomini.

Questo è quanto peraltro prevede l’orientamento giurisprudenziale prevalente in materia, così come confermato da una recente Sentenza della Corte di Cassazione, la n° 13.184/2016, che recita

al fine di verificare la legittimità dell’intervento edilizio compiuto nell’appartamento, occorre accertare se tale realizzazione abbia determinato o sia comunque in concreto, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni che ai sensi dell’art. 1102 cod civ. spetta ai comproprietari.

Da precisare inoltre che non c’è bisogno di alcuna autorizzazione dell’assemblea di condominio se il frazionamento non comporta alcuna modifica delle parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini. A tal riguardo è quindi preferibile posizionare gli accessi delle nuove unità immobiliari (laddove possibile), direttamente da un preingresso ricavato nel perimetro dell’originaria abitazione, cioè senza andare a creare nuovi accessi prospettanti il vano scale e/o altre parti condominiali.

3# VERIFICARE LA POSSIBILITÀ TECNICO-PRATICA DI ATTUARE IL FRAZIONAMENTO

Questo è un aspetto generalmente poco preso in considerazione, quanto meno dai non addetti ai lavori e da coloro che per la prima volta eseguono un operazione immobiliare di questo tipo.

Vi sono infatti alcuni particolari “vincoli” tecnico-realizzativi con cui dover “fare i conti” in questa circostanza.

Mi riferisco ad esempio alla possibilità e al modo di  realizzare nuovi scarichi idrici: da tenere di conto infatti che i bagni e le cucine delle nuove unità abitative, dovranno essere ricollegate alle colonne / punti di scarico già esistenti, e ciò dovrà essere fatto predisponendo le opportune pendenze della tubazioni, condizione che a sua volta necessiterà un certo spessore dei massetti sotto pavimento (purtroppo spesso questo spessore è molto ridotto e si fatica ad ottenere indonee pendenze).

Altro esempio anch’esso calzante: i nuovi impianti di riscaldamento generalmente comportano il “problema” dello scarico fumi delle caldaie a gas, con condotti che non sempre possono essere portati a tetto come prevede la normativa, sia per problematiche tecnico-esecutive che di ordine civilistico condominiale.

Stesso dicasi se di decide di optare, in alternativa ad un impianto “tradizionale”, per un impianto a pompa di calore: sorge spesso il problema di dove poter collocare le unità esterne.

Non di rado questi aspetti esecutivi condizionano pesantemente la possibilità di attuare il frazionamento e talvolta ne sono proprio causa di impossibilità.

E’ buona regola, anche in queste prime fasi di analisi di fattibilità, avvalersi della consulenza di un tecnico del settore, l’unica figura competente che può individuare le peculiari criticità tecnico-esecutive e garantire la buona riuscita dell’operazione senza che sorgano successivamente aspetti ostativi in merito.

Lo stadio conclusivo di questa fase infatti prevede generalmente anche la stesura di un ipotesi preliminare di suddivisione dei nuovi spazi, resa concreta dal professionista mediante la redazione di un progetto di massima (in genere è sufficiente anche solo una planimetria) che sia rispettosa dei vincoli tecnico-normativi e realizzativi, ma anche di eventuali peculiari esigenze funzionali di coloro che vi andranno ad abitare.

4# ESEGUIRE UNA PRE-ANALISI DEI COSTI E VALUTARE LA FATTIBILITÀ ECONOMICA 

Appurata la possibilità di esecuzione del frazionamento è buona regola eseguire una “proiezione” dei costi (anche sommaria), in modo tale da comprendere l’entità dell’ intera operazione immobiliare e stabilire se questa sia “sostenibile ed economicamente conveniente”.

Nella valutazione dei costi sarà necessario prevedere non solo i costi vivi della ristrutturazione, ma anche quelli tecnici (progettazione, direzione lavori) e talvolta gestionali (notaio e agenzia immobiliare – in caso di compravendita), senza dimenticare gli oneri concessori comunali.

A tal proposito è bene specificare che il frazionamento immobiliare comporta talvolta la corresponsione al Comune di una quota per oneri  di urbanizzazione proporzionale alla superficie lorda/volumetria dell’unità immobiliare più piccola creata e, in certe occasioni, anche di un contributo percentuale sul “costo di costruzione” (in funzione dei casi – almeno nella Regione Toscana in cui il sottoscritto opera).

Riguardo all’eventualità di tali oneri, rimando il lettore, in primis alla consultazione dell’infografica riassuntiva da me redatta per semplificare la comprensione della specifica casistica (valida per frazionamenti in Toscana); in seconda battuta consiglio anche la lettura dell’articolo di approfondimento redatto “a due menti” con il collega Carlo Pagliai ingegnere ed urbanista, che tratta appunto dei Frazionamenti “leggeri”, rimodulazione oneri urbanizzazione in Toscana.

Da tenere inoltre di conto che il frazionamento comporterà l’obbligo di assicurare lo standard minimo per “superficie di parcheggio” per le unità immobiliari create oltre quella originale e, nel caso in cui ciò fosse materialmente impossibile (per esempio in centro storico ove spesso non vi sono spazi da dedicare all’occorrenza), si dovrà ricorrere ad un esborso aggiuntivo da corrispondere al Comune (spesso ammontante a diverse migliaia di euro) per “monetizzare” questa mancanza.

5# AFFIDARE LA PROGETTAZIONE DEFINITIVA ED ESECUTIVA 

Effettuate le preliminari valutazioni, il conseguente passo sarà quello di incaricare il tecnico (generalmente quello di fiducia che ha già curato le analisi di fattibilità), di redigere un vero e proprio progetto, dapprima definitivo, poi esecutivo, attraverso cui potranno essere definiti tutti i particolari tecnico-esecutivi ed individuato il costo reale dell’operazione immobiliare, anche mediante acquisizione di preventivi da Ditte del settore, purché (consiglio sempre) formulati sulla base della medesima  lista delle lavorazioni sviluppata dal progettista.

A questo punto passo a descrivere…

Le procedure burocratiche necessarie a frazionare un immobile

Messo a punto il progetto occorre rendere ufficiale sotto il profilo urbanistico-edilizio l’operazione di frazionamento immobiliare: che strada occorre seguire?

Vi sono due possibilità di conseguimento del titolo abilitativo edilizio:

  1. la semplice C.I.L.A. (Comunicazione d’Inizio Lavori Asseverata) per quei frazionamenti che non interessino parti strutturali dell’edificio, attuando il Cd. “Frazionamento Leggero”;

  2. l’ordinaria S.C.I.A. (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività), ove l’intervento preveda invece opere che incidono sulla componente strutturale dell’edificio, attuando il Cd. “Frazionamento Pesante”.

In questo articolo non entrerò volutamente nel dettaglio delle due procedure, per il quale rimando all’approfondimento CILA e SCIA? Impariamo a conoscere e distinguere questi due titoli abilitativi edilizi…

Nel caso di interesse delle componenti strutturali dell’edificio, andrà eventualmente predisposta la relativa progettazione a cura di un ingegnere  ed effettuato il previsto deposito del progetto presso il competente sportello regionale (ex Genio Civile).

In ogni caso alla pratica di acquisizione del  titolo abilitativo (CILA o SCIA), andranno sempre allegati (come minimo) i seguenti elaborati progettuali specialistici:

  • Requisti Acustici Passivi (R.A.P.), relazione necessaria a dimostrare la conformità del progetto alle prescrizioni in materia di acustica previste dal D.P.C.M. 05/12/1997 (soprattutto per quel che concerne il nuovo setto murario divisorio posto a separazione delle nuove unità immobiliari, ma non solo);
  • Requisiti minimi di prestazione energetica negli edifici, relazione necessaria a dimostrare la conformità del progetto alle prescrizioni in materia di energetica degli edifici secondo il D.M. 26 giugno 2015, comprendente anche la progettazione dei nuovi impianti di riscaldamento a servizio delle abitazioni.

Ad intervento concluso occorrerà quindi effettuare la denuncia di variazione al Catasto, onde redigere le nuove planimetrie aggiornate e attribuire una rendita catastale aggiornata a ciascuna unità immobiliare derivata dal frazionamento.

Il passo successivo sarà il deposito della Comunicazione di Fine Lavori al Comune, sempre obbligatorio per la SCIA (facoltativo ma caldamente consigliato in caso di CILA, anche soltanto per i risvolti sotto il profilo fiscale).

In conclusione sarà necessario effettuare la S.C.A. (Segnalazione Certificata di Agibilità), documento attraverso il quale il professionista certificherà la:

“sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato

(stralcio Comma 1 – Art. 24 del D.P.R. 380/01  T.U. Edilizia)

ricadendo nell’ipotesi di cui al comma 2 lett. “c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1. ” già sopra citato del medesimo Decreto Presidenziale.

Conclusioni

Il frazionamento immobiliare può essere una “golosa” opportunità, ma la sua attuabilità risponde a precisi criteri tecnico-pratici e normativi senza il rispetto dei quali l’operazione diventa pressoché impossibile!

Proprio per la “delicatezza” del caso è quindi necessario ponderare bene tutte le variabili tecniche, normative e non ultime economiche in gioco, in modo tale da evitare che “la golosa opportunità” non si trasformi in un “doloroso ed antipatico mal di pancia”! 😉

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