Il recupero ai fini abitativi del sottotetto (in Toscana)

La tua abitazione ha uno spazio di sottotetto? Potresti ricavarci una nuova camera e trasformarlo così…

In questo articolo approfondirò una tematica che, negli ultimi tempi, mi è stata richiesta molto da diversi miei Clienti, quella che riguarda le caratteristiche tecniche utili al recupero dello spazio di sottotetto ai fini di renderlo abitabile.

Spesso le nostre case soffrono di mancanza di “spazio abitabile”, cosicchè le mutevoli vicende della vita, portano a pensare di ricavare ( ove possibile ) la terza camera, uno spazio ad uso studio, piuttosto che un nuovo bagno.

La Toscana è stata una delle prime regioni a recepire questa “necessità abitativa”,  individuando nella propria normativa urbanistico-edilizia la possibilità di recuperare quelli spazi  di sottotetto che, pur facenti parte organicamente dell’abitazione e connessi funzionalmente con questa, non possono essere comunque utilizzati come vani abitabili, ma solo come “spazi accessori” ( p.e. ad uso ripostiglio ).

Con l’emanazione della L.R. n° 5/2010 “Norme per il recupero abitativo dei sottotetti” (in vigore dal 27/02/2010), sono stati individuati i criteri tecnici, igienico-sanitari e prestazionali, necessari affinché uno spazio di sottotetto “praticabile non abitabile” possa essere trasformato in “abitabile” e quindi pienamente utilizzato in modo permanente e continuo.

Prima di entrare nel vivo della disanima dei “requisiti tecnici”, appare doveroso precisare che la L.R. rimette l’effettiva possibilità di procedere con il recupero del sottotetto solo se il Comune ove è sito l’immobile ha recepito la norma con una propria specifica variante al regolamento urbanistico. Ciò significa che se l’Amministrazione locale competente nel territorio ove sorge l’immobile non lo avesse ancora fatto, tale trasformazione deve essere “rimandata a data da destinarsi” quando ciò sia avvenuto.

Un altro elemento essenziale affinché possa eseguirsi la trasformazione è che il volume caratterizzante il sottotetto sia legittimamente esistente alla data di entrata in vigore della LR n°5/2010.

Detto questo le caratteristiche tecniche e prestazionali per cui è possibile recuperare il sottotetto sono:

Altezze media e minima interna netta…

 

N.B.  eventuali spazi di altezza inferiore alle predette misure devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l’uso come spazio di servizio destinato a  guardaroba e ripostiglio. L’obbligo di chiusura non interviene quando gli spazi risultino essere in corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non è prescrittiva.

Requisiti igienico-sanitari…

I nuovi locali abitabili di sottotetto devono essere serviti da una sufficiente superficie finestrata ( posta a parete o a tetto ) in modo tale che il rapporto aeroilluminante ( tra la superficie finestrata e quella utile del vano servito ), sia pari o superiore a 1/16.

Sono esclusi da tale verifica i locali cosiddetti “accessori” ( bagni, ripostigli, corridoi, disimpegni, cabine armadio, etc. ).

I comuni possono determinare specifiche modalità di verifica di tale requisito anche in relazione al volume d’aria minimo da garantire affinché il locale sia “equiparato” all’abitabile.

Inoltre possono prevedere ulteriori prescrizioni prestazionali che i locali devono rispettare.

Requisiti energetici…

Le strutture caratterizzanti l’involucro edilizio che delimita i volumi di sottotetto recuperato devono essere sottoposte a specifiche verifiche termoigrometriche atte a garantire il raggiungimento di un determinato livello qualitativo di isolamento termico e a scongiurare la formazione di condensazioni che possono portare a difetti di salubrità dei nuovi ambienti.

Nel caso le strutture attuali non garantissero il raggiungimento dei requisiti prestazionali energetici minimi dovranno essere apportate le necessarie opere di adeguamento.

Inoltre gli spazi del nuovo sottotetto abitabile dovranno essere provvisti di impianto di riscaldamento ( qual’ora non già presente ).

Requisiti acustici…

Inoltre i medesimi spazi di sottotetto oggetto di recupero dovranno rispettare le qualità acustiche previste dalla normativa in materia di requisiti acustici passivi D.P.C.M. 05/12/1997 per le strutture componenti l’involucro.

I limiti previsti dalla normativa per il recupero…

Vi sono chiaramente dei limiti di cui tener di conto sia nella fase di trasformazione che in un tempo successivo, tra i quali:

  • la trasformazione dei locali di sottotetto deve avvenire senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda delle superfici interessate dall’intervento, nonché delle linee di pendenza delle falde;
  • l’impossibilità di creare, con la trasformazione dei locali, nuove unità immobiliari autonome ( il sottotetto resta vincolato all’abitazione al quale attiene Cd. “vincolo di pertinenzialità”);
  • i volumi e le superfici recuperate a fini abitativi non potranno essere oggetto di successivi frazionamenti

I costi da sostenere…

Per il recupero degli spazi di sottotetto, oltre alle spese per le eventuali opere di “messa a punto” ed adeguamento dei locali esistenti, è dovuta la corresponsione al Comune di appartenenza dell’immobile di una somma per oneri concessori ( oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché del contributo di cui all’ articolo 183 della L.R. 65/2014 ), il cui ammontare è da determinarsi “caso per caso” in funzione della volumetria oggetto di trasformazione, ma che comunque generalmente è dell’ordine di “qualche migliaio di euro”.

Se questo articolo ti è piaciuto puoi approfondire leggendo anche Recupero del sottotetto ai fini abitativi: non sempre è possibile…

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