Edifici in stato di “rudere”: accatastamento senza rendita e ripercussioni fiscali

Edifici crollati, fatiscenti, dissestati, diroccati, sono tutte fattispecie che possono essere assimilate alle cosiddette unità immobiliari definite “collabenti”, edifici il cui degrado è talmente avanzato da far venir meno la funzionalità alla quale in origine erano destinati.

Sono disciplinati normativamente dal Decreto Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998 n. 28 “Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale”, più precisamente all’Art. 3 comma 2 lettera “b” che li definisce:

“costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado”

La loro particolare connotazione fa si che “possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso”: è quindi evidente che sussiste, la possibilità e non l’obbligo dell’aggiornamento degli atti catastali. La mancata attribuzione della rendita è ovviamente legata all’impossibilità di questi beni di assolvere alla loro ordinaria capacità funzionale, ovvero risultare inidonei ad utilizzazioni produttive di reddito.

L’identificazione catastale è resa possibile dalla normativa al fine di dare concreta risposta alle più disparate esigenze, magari perchè il bene deve essere oggetto di compravendita, oppure, ai fini di imposizione fiscale come vedremo nel proseguo.

In questi casi il bene immobile è identificato con attribuzione della categoria catastale F/2 “Unità collabenti”.

Presupposti per l’iscrizione in catasto di un immobile “collabente”

I requisiti che devono essere rilevati affinché un bene immobile sia da ritenersi “collabente”, sono ben riassunti nella nota dell’Agentzia delle Entrate n°29439 del 2013, nella quale viene espressamente richiamato il concetto già detto di “fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale”.

La stessa nota fa riferimento, ai fini esplicativi della fattispecie, alla descrizione riportata all’Art. 6 comma 1 lett. “c” D.M. 28/1998, che recita:

“le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria.”

Si precisa inoltre che la categoria F/2 non è ammissibile quando il fabbricato che si vuole censire risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale, ovvero quando lo stesso non sia più individuabile e/o perimetrabile.

A tal proposito si considerano catastalmente, ne individuabili, ne perimetrabili, le costruzioni ed i manufatti :

a) privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai;
b) delimitati da muri che a non abbiano l’altezza almeno di un metro.

In presenza dei suddetti requisiti sono censibili al Catasto Fabbricati anche le costruzioni già precedentemente censite al Catasto Terreni come fabbricato diruto o similari; allo stesso modo lo sono anche immobili già censiti in un altra categoria, ma che abbiano perso nel tempo ogni potenzialità di produrre reddito a causa, ad esempio, di dissesto statico e/o parziale crollo.

A tal proposito occorre puntualizzare che non possono comunque rientrare in questa fattispecie (collabenti), gli immobili quali tettoie (C/7), depositi e magazzini (C/2), rimesse (C/6) ed aree produttive di reddito, per i quali sussiste comunque l’obbligo di accatastamento con attribuzione di rendita.

Quindi ricapitolando possono essere iscritti come “collabenti” i fabbricati e/o manufatti:

  • che risultino, o siano divenuti nel tempo, non abitabili e comunque non utilizzabili ed il cui ripristino funzionale non sia conseguibile con un semplice intervento edilizio di manutenzione ordinaria o straordinaria;

  • che in conseguenza di quanto sopra abbiano perso del tutto la loro capacità reddituale

  • che siano comunque fisicamente identificabili a livello di “ingombro planivolumetrico” (in pianta e in altezza)

  • che nonostante quanto sopra non siano comunque iscrivibili in altra categoria catastale

Procedure per l’iscrizione in catasto

In questi casi è possibile procedere all’accatastamento incaricando un tecnico del settore che, a seguito di una verifica del bene immobile e valutate oggettivamente tutte le condizioni utili all’iscrizione con la qualità di “collabente”, rediga una denuncia catastale nella quale siano prodotti:

1) una specifica relazione, datata e firmata, riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto, che deve essere debitamente rappresentato mediante documentazione fotografica;

2) un’autocertificazione, resa dall’intestatario dichiarante, ai sensi dell’art. 47 e 76 del DPR 28 Dicembre 2000 n°445, attestante l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettriva, dell’acqua e del gas.

L’unità sarà quindi individuata esclusivamente con l’elaborato planimetrico e non con la classica planiemtria catastale.

Profili fiscali dei fabbricati collabenti

L’iscrizione catastale nella categoria dei “fabbricati collabenti”, comporta importanti implicazioni di natura fiscale, infatti, in tale circostanza, ai fini IMU e TASI, il fabbricato/ manufatto non è più considerato “assoggettabile a tassazione” in quanto “incapace” di produrre un reddito proprio.

Una recente Sentenza della Corte di Cassazione Sez. V, n° 17.815 del 19/07/2017, ha infatti affermato due principi di notevole interesse fiscale riguardo i “collabenti”, ovvero che:

“a. il fabbricato collabente iscritto in conforme categoria catastale F/2 si sottrae ad imposizione Ici; e ciò non per assenza del presupposto dell’imposta (art.1 d.lgs. 504/92), ma per azzeramento della base imponibile (art.5 d.lgs.cit.), stante la mancata attribuzione di rendita e l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio;

b. la mancata imposizione Ici del fabbricato collabente non può essere recuperata dall’amministrazione comunale prendendo a riferimento la base imponibile costituita dal valore venale dell’area sulla quale esso insiste, posto che la legge prevede l’imposizione Ici (oltre che dei fabbricati e dei terreni agricoli) dell’area edificabile, non anche di quella già edificata;”

L’orientamento giuridico fornito dalla suddetta è stato, non solo ribadito dalla successiva Sentenza della Corte di Cassazione Sez. V, n° 23.801 dell’ 11/10/2017, ma da questa in parte ampliato:

“Il regime tributario del fabbricato inagibile si diversifica poi in rapporto all’incidenza del deterioramento sulle potenzialità funzionali e reddituali del bene, le quali costituiscono indice di capacità contributiva:

a) il fabbricato semplicemente inagibile ha una potenzialità marginale e pertanto sconta l’imposta con riduzione del 50% (art. 8, comma 1, d.lgs. 504/1992);

b) il fabbricato collabente (cioè in rovina, dall’etimo latino collabi, collapsus) è privo di ogni potenzialità e va pertanto esente da imposta, sin quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora va tassata come tale, fino al subentro della tassazione del fabbricato ricostruito (art. 5, comma 6, d.lgs. 504/1992).

3. Vale il seguente principio di diritto: «in tema di imposta comunale sugli immobili, il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è tassabile come tale, fino al subentro della tassazione del fabbricato ricostruito».”

In conclusione sono ravvisabili le seguenti fattispecie fiscali tipo per i fabbricati inagibili/collabenti:

  1. fabbricato effettivamente inagibile ma non ancora censito come “collabente”– è previsto su richiesta dell’intestatario l’abbattimento dell’IMU e TASI al 50%;

  2. fabbricato inagibile e censito come “collabente” – IMU E TASI NON DOVUTE;

  3. fabbricato collabente quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile – IMU E TASI DOVUTE COME AREA EDIFICABILE.

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