Recupero del sottotetto ai fini abitativi: non sempre è possibile…

In un precedente articolo avevamo trattato l’aspetto giuridico relativo alla presunzione di proprietà del sottotetto individuato fisicamente come lo spazio giacente tra l’ultimo solaio di soffitto del piano abitabile e quello che caratterizza la copertura.

Tale questione va spesso “a braccetto” con quella del riutilizzo del sottotetto ai fini abitativi, fattispecie che però è legata in termini di fattibilità legittima al rispetto di alcuni parametri urbanistici e di alcune caratteristiche peculiari dell’organismo edilizio.

Al proposito il T.A.R. di Trento in una recente Sentenza la n° 20 del 17 Gennaio 2017, basandosi su altri precedenti disposti giurisprudenziali, ha confermato che:

“presupposto per il recupero abitativo dei sottotetti è che sia identificabile come già esistente un volume di sottotetto passibile di recupero, cioè di riutilizzo a fini abitativi. Ciò richiede che il sottotetto abbia, in partenza, dimensioni tali da essere praticabile e da poter essere abitabile, sia pure con gli aggiustamenti che occorrono per raggiungere i requisiti minimi di abitabilità (altezza media ponderale m. 2.40: cfr. art. 2 l.r. 15 luglio 1996 n. 15, oggi art. 63, ultimo comma, legge regionale n. 12/2005). Solo a queste condizioni il “recupero”, che la legge regionale classifica come “ristrutturazione” (art. 3, secondo comma), è effettivamente ascrivibile a tale categoria di interventi, come definita dall’art. 31 della legge n. 457/78 (oggi, art. 3 d.p.r. 380/01), la quale postula che il nuovo organismo edilizio corrisponda a quello preesistente, senza alterarne in misura sostanziale sagoma, volume e superficie; diversamente l’intervento si risolverebbe non già nel recupero di un piano sottotetto, ma nella realizzazione di un piano aggiuntivo, che eccede i caratteri della ristrutturazione per integrare un intervento di nuova costruzione” – Sentenza T.A.R. Lombardia Milano, Sez. II, 15 aprile 2003, n. 1007; id., 2 aprile 2010, n. 970

In definitiva la suddetta sentenza avalla il principio sostenuto da Parte ricorrente nella causa in fattispecie, secondo cui:

“non una qualsiasi parte di edificio immediatamente inferiore al tetto può ritenersi un “sottotetto” sfruttabile ai fini abitativi, ma solo quella parte che, a seconda dell’altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso, dell’esistenza o meno di finestre e di vani interni, integra un volume già di per sé utilizzabile, praticabile ed accessibile, quantomeno come deposito o soffitta. In altri termini, presupposto per il recupero abitativo dei sottotetti è che sia identificabile come già esistente un volume sottotetto passibile di recupero, ovvero di riutilizzo a fini abitativi, in quanto avente caratteristiche dimensionali (altezza, volume e superficie) e funzionali (utilizzabile), tali da risultare già praticabile ed abitabile, seppure con gli adattamenti necessari per raggiungere i requisiti minimi di abitabilità”.

Da ciò scaturiscono i  “requisiti essenziali” senza i quali il legittimo riutilizzo ai fini abitativi di un sottotetto non risulta possible:

• preesistenza di un volume avente altezza e dimensioni tali da essere praticabile ed abitabile (senza alterazione della sagoma, volume e superficie preesistenti);

• volume di sottotetto già di per se utilizzabile quantomeno come deposito o soffitta;

• solaio preesistente dotato dei necessari requisiti strutturali di praticabilità;

• presenza delle necessarie aperture per aereazione/illuminazione o comunque possibilità di realizzarle contestualmente alla trasformazione dell’originario locale in spazio abitabile.

Oltre ai requisiti di carattere generale menzionati in tali risoluzioni giurisprudenziali è bene ricordare che qualsiasi spazio abitabile deve inoltre garantire il rispetto di altri requisiti tecnico-funzionali minimi necessari a garantire la sussistenza delle condizioni di agibilità, tra i quali si citano 

1. requisiti energetici derivati dal D.M. 26/06/2015 inerenti le prestazioni energetiche e requisiti minimi degli edifici;

2. requisiti acustici derivati dal D.P.C.M. 05/12/1997

Naturalmente ogni Regione prevede poi specifici requisiti di fattibilità per il recupero ad uso abitativo dei sottotetti, i quali pur in conformità ai principi normativi generali vigenti a livello nazionale, vanno ad approssimare gli stessi alle peculiarità del territorio ( si ricorda a proposito che l’edilizia è “materia di legislazione concorrente” ciò significa che ciascuna Regione può legiferare in modo autonomo, ovvero “residuale”, rispettando cioè i principi “esclusivi” dell’architettura legislativa Statale )

La Regione Toscana, ove il sottoscritto opera, ha recepito i caratteri essenziali sopraindicati in seno alla L.R. 5/2010 “Norme per il recupero abitativo dei sottotetti”, atto normativo che merita una sua più specifica disamina in un articolo di approfondimento..

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