Presunzione di proprietà del sottotetto in Condominio: una sentenza chiarisce la questione…

La Corte di Cassazione con Sentenza n. 20.038 del 6 ottobre 2016 ha fornito un chiarimento in merito alla delicata questione della presunzione di proprietà dei sottotetti nei Condomini.

Tale disposto giurisprudenziale afferma che:

“l’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al TITOLO, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà esclusiva”.

Pertanto per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche STRUTTURALI e FUNZIONALI, cosicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di ISOLARE e PROTEGGERE dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia DIMENSIONI e CARATTERISTICHE STRUTTURALI tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Di seguito si riportano tre casi pratici rappresentativi delle due fattispecie:

1. il sottotetto in foto in relazione alla natura strutturale (solaio praticabile), dimensionale (altezza accessibile) e funzionale ( la botola in figura prospetta il vano scale condominiale ), senza collegamenti diretti con alcuna unità di proprietà esclusiva, configura come un vano autonomamente utilizzabile dalla collettività, è pertanto da presumersi salvo titolo di proprietà CONDOMINIALE

   

2. In quest’altra foto il sottotetto presenta altezza interna piuttosto rilevante, tanto che “ospita” un grande serbatoio di accumulo idrico: tale particolare non è di poco conto in quanto la presenza di impianti tecnologici destinati all’uso comune configurano la funzionalità di interesse collettivo dello spazio in cui sono ubicati; pertanto se il serbatoio in foto serve il condominio il sottotetto è da presumersi di proprietà CONDOMINIALE salvo titolo.

   

3. In quest’altra foto un sottotetto con altezza interna molto contenuta non utilizzabile funzionalmente ed autonomamente, ma configurato come mero “spazio” tecnico utile ad isolare e proteggere l’appartamento sottostante da caldo, freddo ed umidità, pertanto da presumersi di proprietà ESCLUSIVA dell’unità immobiliare sottostante.

Secondo il concetto giurisprudenziale espresso a nulla vale quindi, quale elemento probatorio della titolarità esclusiva, la presenza di una botola all’interno di una unità per accedere al sottotetto: d’altra parte tale fattispecie è comprensibile vista la possibilità che la stessa possa essere stata realizzata (anche abusivamente) in un tempo successivo alla costruzione, onde usufruire in via esclusiva di uno spazio che magari è effettivamente condominiale seppur “tacitamente” non reclamato come tale.

Quest’ultima considerazione fa nascere spontanea la domanda, all’acuto lettore:

“può una porzione condominiale essere acquisita in proprietà per usucapione?” 

La risposta a questa interessante questione in un articolo di prossima pubblicazione.

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