Devi vendere o acquistare un immobile?! L’importanza di una verifica di conformità immobiliare

Sei in procinto di vendere ovvero stai decidendo per l’acquisto: è importante verificare che non vi siano problematiche che potrebbero trasformarsi  in brutti “grattacapi” e esborsi non previsti.

Nell’immaginario comune vige il falso credo che il notaio nell’ambito delle sue funzioni possa garantire in senso assoluto che quanto venduto/acquistato sia esente da vizi di legittimità sotto il profilo urbanistico/edilizio e catastale: se anche tu pensavi questo sappi che non è proprio così.

Durante la compravendita l’autorevole funzione del suddetto pubblico ufficiale è certamente quella di garantire le parti facendo si che possa sostanziarsi un negozio giuridico fondato sull’imparzialità, la trasparenza e la puntualità, ciò anche allo scopo di evitare futuri contenziosi inerenti il bene compravenduto.

Ma contrariamente a quanto si possa credere il notaio non ha la competenza e gli strumenti per verificare la regolarità edilizia di un immobile e nella compravendita è il venditore che dichiara, sotto la propria responsabilità, la regolarità edilizia dell’immobile. Il notaio nell’esercizio delle sue funzioni, si limita a certificare questa dichiarazione.

La conformità urbanistico/edilizia e catastale è una questione di ordine prettamente “tecnico” che richiede la valutazione di un professionista abilitato del ramo edile, possibilmente “esperto e competente”.

Capita spesso che nell’atto il venditore si limiti a dare menzione ( purtroppo con estrema leggerezza ) degli estremi delle pratiche edilizie conosciute che hanno interessato l’immobile nel tempo, ciò senza però andare a verificare i contenuti delle medesime.

Talvolta anche in “buona fede” il venditore  è portato a supporre che l’immobile non presenti difformità, dando per scontato che siccome è già stato compravenduto più e più volte, ciò possa costituire una sufficiente garanzia che è “tutto apposto”. Lo stesso ragionamento viene pacificamente spesso fatto anche dall’acquirente che prende per scontato ciò che viene dichiarato con l’atto.

Ma il fatto che lo stesso immobile sia stato più volte oggetto di compravendita non garantisce assolutamente la legittimità sostanziale del bene.

Talvolta, quando anche in buona fede, viene resa dichiarazione delle formalità urbanistico/edilizie  ( magari semplicemente riprese dai precedenti atti di compravendita a cui l’immobile è stato sottoposto nel tempo ) approfondendo i contenuti delle pratiche depositate presso l’archivio edilizia comunale, si scoprono, anche a distanza di anni / decenni delle irregolarità tra il progetto e quanto effettivamente realizzato, circostanze che possono rilevare anche pesantemente sulla legittimità dell’immobile che si va a compravendere.

E’ molto frequente ad esempio, che interi complessi edilizi, soprattutto realizzati  nei decenni tra il 1970 e il 1990, abbiano subito durante la loro costruzione degli “aggiustamenti” ( talvolta anche delle sostanziali variazioni ) eseguiti “in corso d’opera”, modifiche a cui però non è seguito ( a costruzione ultimata ), alcun correttivo formale da un punto di vista progettuale.

E magari la planimetria catastale rappresenta comunque una situazione che da un punto di vista edilizio non è del tutto legittima.

E magari nonostante le incongruenze, il competente organo comunale ( impropriamente procedendo ) ha comunque  rilasciato il certificato di abitabilità mancando di rilevare le irregolarità presenti.

Non è infrequente che certe situazioni si scoprano anche a distanza di anni dopo che l’immobile ( nonostante la sua irregolarità ) è passato per “più mani”, ciò laddove non siano stati condotti i necessari approfondimenti tecnici del caso.

D’altra parte se è vero che un immobile non urbanisticamente conforme costituisce un serio problema soprattutto per chi incautamente lo acquista, in quanto è poi chiamato a provvedere alla sua regolarizzazione con procedure depositate a suo nome ( e quantomeno costretto ad anticipare spese tecniche e sanzioni per poi tentare successivamente il recupero ), è anche vero che la circostanza produce un serio “fardello” per chi lo ha venduto, in quanto ( anche se in buona fede ) è comunque responsabile di una dichiarazione falsa in atto pubblico in merito alla affermazione di legittimità urbanistico-edilizia laddove in concreto non sussiste.

Ma soprattutto il fatto di aver oramai venduto l’immobile non lo manleva dalle responsabilità e conseguenze economiche pregiudizievoli, in quanto rimane perseguibile avverso un’azione legale promossa dall’acquirente il cui termine prescrittivo è decennale.

Un consiglio…

è bene non rischiare di trovarsi mai in tali circostanze, indipendentemente che tu sia un venditore o un acquirente, in quanto oltre ai pessimi stati d’animo, probabilmente sarai chiamato a subire sicuri esborsi economici ( se non altro anche solo per costi di difesa a tua tutela ) i quali possono facilmente ammontare anche a migliaia di euro.

Quando si decide di vendere o acquistare un immobile è quindi fondamentale prevenire con intelligenza tali circostanze, provvedendo alle opportune verifiche di conformità’ immobiliare per il quale è fortemente sconsigliato il “Fai da te”, ma piuttosto è saggio affidarsi a figure esperte del settore che con la loro esperienza e le loro competenze tecniche possano garantirti una compravendita sicura.

D’altra parte se ritieni che pagare un professionista sia una spesa, sappi che ti costerà sempre meno delle conseguenze a cui facilmente potresti andare incontro non avvalendoti del suo supporto.

Ciò valutato, converrai con me che in definitiva tale costo non è “fine a se stesso”, ma piuttosto un investimento sicuramente redditizio e sostenibile.

Infatti, anche a fronte di un migliaio di euro di spesa ( generalmente questo è l’ammontare del compenso per una consulenza professionale di conformità immobiliare ) tu venditore potrai assicurarti una serena vendita senza pensieri e rischi di eventuali future ( anche cospicue ) richieste di risarcimento e tu acquirente potrai garantirti un investimento che ammonta a centinaia di migliaia di euro: il rapporto d’investimento è certamente favorevole.

Possiamo offrirti  tutto il supporto necessario ad assicurarti quella serenità di cui hai bisogno nella compravendita del tuo immobile, ci occupiamo per tuo conto delle opportune verifiche e nel caso di incongruenze provvederemo a regolarizzare il tutto affinché tu possa procedere senza problemi.

Contattaci per un eventuale consulenza e/o un preventivo, siamo a tua disposizione e saremo felici di darti tutto il supporto di cui hai bisogno! 😉

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