Pianificare la ristrutturazione: i passi fondamentali per evitare perdite di tempo, soldi e stress

<<Prontiii?! Viaa….>> Tanti pensano che per ristrutturare il loro immobile basti contattare una ditta e “il gioco è fatto”, si iniziano i lavori arrivando dritti al traguardo!

In realtà ristrutturare è un processo molto <<più complesso>> di quanto comunemente le persone credono.

Il percorso non è ma semplice e lineare, ma piuttosto pieno di insidie, rischi e trabocchetti di ogni genere: questo perchè le variabili in gioco sono davvero molte e complesse.

Certamente quando siamo in presenza di un processo così complicato gli imprevisti fanno parte del gioco, ma l’esperienza maturata in decenni sul <<campo di battaglia>> mi ha insegnato una cosa…

<<le probabilità che in una ristrutturazione possano nascere problematiche (di ogni tipo) è direttamente correlata alla capacità di analisi dei fattori in gioco da parte di suoi “attori”, committente compreso>>

Da questo assunto scaturisce la necessità di <PIANIFICARE> ovvero “programmare, organizzare situazione ed avvenimenti che concorrono al perseguimento di un obiettivo prestabilito”

A tal proposito sappi che, quanto più l’analisi dei fattori che concorrono al risultato sarà puntuale e approfondita, tanto più i rischi di fallimento del tuo “progetto” saranno scongiurati.

E quando parlo di <<fallimento>>, se ci pensi bene, il tutto alla fine si traduce in termini di <<perdite di tempo e soldi>>, non contando i risvolti psicologici che ne possono conseguire.

Ecco perchè consiglio a tutti coloro che stanno per intraprendere questa “impresa”, di leggere attentamente queste righe e farne tesoro.

E magari invitare alla lettura quei parenti e amici, che stanno accingendosi a ristrutturare con approccio superficiale, in modo da evitare loro possibili <<brutte esperienze>>.

Sono proprio i dettagli che spesso fanno la differenza tra un buon risultato e una catastrofe.

Iniziamo…

#1 Che tipo di ristrutturazione?

Non sono tutte uguali, anche se hanno un minimo comune denominatore: i DISAGI (sempre e comunque).

Devi ristrutturare solo il bagno e sei il fortunato possessore di un appartamento con due bagni? Bene, ti salvi “in corner”: va da se che non avrai grosse problematiche funzionali, ma solo l’incomodo di condividere un solo bagno con tutto il resto della famiglia. Sai bene che non sarà semplice, ma basta organizzarsi.

Diverso è se hai deciso di ristrutturare tutta la casa, oppure i locali fulcro del “normale vivere”, come la cucina o l’unico bagno dell’abitazione. Sigh! 🙁

C’è poco da fare: devi trasferiti…   per quanto tempo? Bella domanda!

Ecco che iniziano le vere incognite, quelle che <<se non farai i passi giusti>> potrebbero darti alla testa e/o costarti caro!

Sai, ad esempio, a cosa sto pensando?

Anche se parenti, genitori, amici potranno ospitarti per un po’ di tempo, nonostante tutta la disponibilità nell’accoglierti, la convivenza (magari numerosa) potrebbe non essere così semplice e serena come pensavi.

Ma potrebbe andarti anche peggio…

Nessuno ti può ospitare e l’unica possibilità è trovare un alloggio temporaneo in affitto con tutti i disagi che ne conseguono: in termini logistici , in quanto magari è distante dalla zona centro dei tuoi interessi lavorativi e ricreativi, ma anche pratici e con ciò mi riferisco al fatto di dover organizzarti con un minimo di oggetti personali e vestiario che dovrai portare nel tuo nuovo alloggio, con viaggi e sfacchinate, scatole, scatoline, scatoloni e “chi più ne ha, più ne metta”.

Per non contare gli incomodi economici dovuti all’esborso per la locazione e magari per la gestione di un trasloco a tutti gli effetti ove tu fossi impossibilitato.

E i mobili?!

Se devi ristrutturare completamente il tuo immobile o magari anche solo alcuni locali, ma tanto da non saper dove mettere al sicuro arredi e altre suppellettili, sarai costretto ad affittare un fondo utile allo scopo, ma anche in questo caso, altri disagi e soldi che se ne vanno per trasloco e affitto.

Ecco che nel panorama della ristrutturazione si manifesta un equazione a tre variabili reali interconnesse:

“disagi=tempo=soldi” ovvero “+disagi=+tempo=+soldi”

Questa è una verità concreta che non tutti considerano nell’ottica di una ristrutturazione, ma che a “conti fatti” potrebbe mettere a dura prova il tuo budget ed il tuo sistema nervoso!

A questo punto avrai capito due cose:

1) la programmazione è un elemento essenziali in una ristrutturazione (anche la più piccola e semplice);

2) non puoi permetterti di rischiare “tempo e soldi” affidandoti a professionisti ed imprese “non all’altezza” del compito, cioè che non siano in grado di garantirti seriamente il risultato, con rispetto dei tempi e del budget.

Questi due aspetti sono le “colonne portanti” fondamentali per il successo , non solo della ristrutturazione in se, ma anche di tutto il contorno che gravita attorno a questa.

#2 I rischi del “pressappochismo” e della disorganizzazione 

Molte persone non hanno la benché minima idea di che cosa voglia dire pianificare ed eseguire una ristrutturazione, eseguita in modo serio, concreto e garantito.

Ecco gli sbagli che più comunemente vengono compiuti da committenti inesperti o persone “pressappochiste”:

⇒ chiedere un preventivo lavori senza avere un idea concreta o “uno straccio di progetto in mano”

⇒ affidarsi a imprese del settore che non sono in grado di offrire garanzie concrete di tutta “l’operazione” (non solo la ristrutturazione in se, ma anche tutto ciò che ad essa è intimamente legato)

⇒ rinunciare alla nomina di un tecnico  (geometra, ingegnere, architetto) che possa garantire al 100%, la rispondenza normativa del progetto, la sua buona esecuzione, il rispetto delle fasi, delle risorse (temporali ed economiche), della sicurezza, etc. etc.

“Ristrutturare è un processo che se <<fatto bene>>, segue una sua logica ben precisa e non può essere sminuito da compromessi di alcun tipo, a meno che il committente sia disposto a correre il rischio di veder naufragare il  progetto”

In questo paragrafo non mi dilungherò oltre (volutamente), tralasciando l’approfondimento di molti concetti base, per cui invito tu lettore a leggere la mia Guida <<IMPARARE A “RISTRUTTURARE” IN 5 SEMPLICI PASSI>> attraverso cui potrai far tesoro di molti consigli utili.

Ti dico solo che se “i passi” non sono quelli giusti oltre a combinare un disastro e buttare via soldi inutilmente, il rischio concreto è anche quello di essere sopraffatti da una crisi di nervi per varie ragioni.

Vuoi alcuni esempi concreti? Certamente eccoli…

Passare le giornate a fare telefonate, sopralluoghi, discussioni, dover rincorrere la ditta “Taldetali” che non è in cantiere e che sostiene di non poter proseguire il proprio lavoro perchè la ditta “Pincopallino” deve ancora terminare “questo e quello” e perciò non potrà proseguire, contattare i fornitori di materiali che sono in ritardo con la consegna.

Non vado oltre, credo che tu abbia compreso quello che intendo.

L’unico modo intelligente di affrontare una ristrutturazione è affidarsi a professionalità organizzate, che hanno gli strumenti, i requisiti e la preparazione mentale per pianificare al meglio il lavoro, ma soprattutto che si assumono la responsabilità di curarti il lavoro come si deve.

Diffida e fuggi da chi…

…partiamo con i lavori poi si vedrà “cammin facendo”
…noi possiamo iniziare anche subito, ma abbiamo anche altri lavori da gestire
…non siamo in grado di dirle quando finiremo perchè non dipende solo da noi
…non possiamo dirle adesso quanto andrà a spendere, dipende da come andranno le cose

Se avrai la sventura di imbatterti in queste “frasi”, sappi che l’interlocutore che hai davanti, il potenziale tecnico o impresa che sia, il soggetto a cui stai “rischiando” di affidare il tuo progetto,  sta semplicemente comunicandoti tra “le righe” che non vuole responsabilità in merito all’organizzazione del lavoro, che vuole solo i tuoi soldi ma nulla gli importa di come andranno le cose.

In definitiva ti sta dicendo una cosa molto precisa:

“che non vuole assicurarti quello di cui tu invece hai più bisogno, ovvero  la certezza dei tempi, dei costi e delle fasi utili a realizzare il tuo progetto!

#3 Il tecnico, il progetto e la pianificazione…

Si chiama “progettista” proprio perchè, oltre a preparare un <<mucchio di fogli purtroppo necessari a compiere tutto secondo Legge>> (so benissimo che questo è il concetto – consentimi “distorto” – che aleggia più comunemente nel pensiero delle persone), è l’unico soggetto più competente a “programmare” un intervento di ristrutturazione, dal più semplice al più articolato.

Questo perchè attraverso la conoscenza delle procedure di Legge, sulla base del proprio bagaglio tecnico, delle sue capacità organizzative, facendo leva sull’esperienza maturata “sul campo”, è in grado di <<rendere concreto il tuo progetto, come fosse un bravo sarto che cuce il cappotto sulle spalle della persona che poi lo indosserà>>.

Tutto ciò non contando che (se farai tesoro del consiglio che tra poco ti darò), nella fase esecutiva, svolgerà la figura di <<garante tecnico>> del tuo progetto, occupandosi di gestire e coordinare le varie risorse umane, strumentali ed organizzative al fine di prevenire e risolvere gli eventuali imprevisti, contribuendo attivamente al processo di  svolgimento delle opere.

Mai sentito parlare di Diagramma di Gantt?! Ogni “ristrutturazione” dovrebbe averne uno…

E’ uno strumento di supporto alla gestione dei progetti ideato agli inizi del 1900 dall’ingegnere statunitense Henry Lawrence Gantt.

E’ caratterizzato da un grafico tabellare di semplice lettura, costituito da una “lista di lavorazioni” il cui stato di avanzamento è programmato (già prima dell’inizio dei lavori) secondo una precisa sequenza logica di fasi lavorative di durata predeterminata in funzione della necessità esecutive, ma anche “di risultato”.

E’ uno degli strumenti più importanti a supporto delle azioni di project management, per la pianificazione ed il controllo di un intervento di ristrutturazione, in quanto consente appunto di programmare al meglio le varie fasi lavorative e di intervenire con gli eventuali “correttivi” in fase esecutiva in funzione dell’effettivo andamento dei lavori.

Per avere “sotto controllo” le fasi della tua ristrutturazione non potrai rinunciare al tuo diagramma di Gantt!

(sempre che il tecnico a cui ti sei rivolto per la ristrutturazione, sia un abile pianificatore e abbia “uso e costume” di utilizzare questo valido strumento) 😉

#4 I tempi tecnico-amministrativi per i “permessi edilizi” e non solo…

Nel processo logico di gestione della tua ristrutturazione dovrai <<fare i conti>> anche con questa spesso spiacevole e non semplice realtà.

Diciamo che nel panorama legislativo attuale del settore edilizia privata, i procedimenti amministrativi utili a conseguire il “permesso” per eseguire i lavori sono stati resi abbastanza “snelli” rispetto al passato, ma la tanto decantata “semplificazione amministrativa” di cui sono sicuro avrai già sentito parlare, purtroppo, non è sempre così favorevole.

Per lavori di ristrutturazione la CILA e la SCIA sono le procedure amministrative più comunemente utilizzate: una volta sviluppato il progetto, si predispongono tutti gli elaborati tecnici a supporto (relazione tecnica, relazioni specialistiche, etc. – insomma qualche “tonnellata di carta” 🙂 ), si compila la modulistica dedicata a seconda del caso, dopodiché il tutto è depositato presso lo Sportello Unico dell’Edilizia (S.U.E.) del Comune di competenza.

Questo processo costituisce un primo “tempo tecnico” da considerare nel processo di pianificazione della ristrutturazione e la sua estensione dipende da molti fattori, come ad esempio la complessità del progetto da realizzarsi, ma anche dalle capacità organizzative e dai metodi impiegati dal/dai progettista/i (io per garantire i miei Clienti sotto questo profilo ho messo a punto “PROGETTOSICURO”).

Generalmente già subito dopo il deposito della pratica comunale si può dare inizio ai lavori, ma non sempre è così.

Ad esempio se l’immobile da ristrutturare fosse soggetto a specifici vincoli legislativi (paeseggistici, storici, ambientali, etc.), occorrerà acquisire i necessari “pareri preventivi” prima deposito della pratica comunale (o comunque richiederli contestualmente a quest’ultima con differimento a data ignota dell’inizio lavori – ovvero fintanto che il S.U.E. non dia comunicazione all’interessato dell’esito positivo dei pareri).

Un altro circostanza particolare si verifica quando i lavori riguardino la componente strutturale dell’immobile: alla progettazione architettonica dovrà essere affiancata quella di ordine “strutturale”, ben più complessa e dispendiosa in termini temporali.

Oppure più semplicemente la ristrutturazione potrebbe riguardare un intervento che modifica l’esteriore aspetto dell’immobile in un edificio di tipo condominiale: in questo caso all’adempimento amministrativo dovrà essere anteposta la richiesta di “nulla-osta” al condominio, chiamato ad esprimersi sul progetto in sede di riunione assembleare (spesso aspetto “non molto simpatico”).

Entrambe gli esempi sopra citati sono rappresentativi di un percorso da affrontarsi, che quando più quando meno, condiziona comunque le tempistiche di realizzazione di un progetto.

Oltretutto la “forbice di tempo” da mettere in conto per tali formalità, potrà variare sensibilmente anche in funzione delle capacità manageriale del soggetto in capo al quale si è deciso di affidato il compito di gestire, appunto il “management”, dell’intero progetto.

Management fai da te?! No project manager?! Ahii Ahii Ahii Ahi…

Forse ora inizierai a capire che cosa significa avere un tecnico esperto al tuo fianco…

#5 L’inizio e la conduzione dei lavori

Finalmente siamo arrivati al dunque: i lavori stanno per iniziare, tutti i tasselli “burocratici” e “organizzativi” sono stati incastrati tra di loro come un “Tetris”, ma non è il caso di abbassare la guardia, il bello (e difficile) inizia proprio adesso.

A maggior ragione se, per varie ragioni,  hai deciso di non avvalerti di un <<Direttore dei Lavori>>, un tecnico (in genere è lo stesso progettista che ha sviluppato il progetto), che potrà supportarti anche nella fase realizzativa e garantirti in questo modo l’ottimale svolgimento di tutte le lavorazioni, nonchè far fronte agli eventuali “inghippi” tecnico-operativi, ma anche organizzativi.

Spero che tu non sia uno di quelli che…

<<Nooo… ma che Direttore dei Lavori, tanto la Ditta che ho incaricato è “in gamba” e faranno sicuramente bene e poi nominarlo mi costerebbe “una cifra”!>>

Se tu fossi un convinto <<obiettore di direzione lavori>>, nulla di male per carità, ma rifletti un attimo e datti una sincera risposta a questa domanda:

“Credi veramente che un orchestra, magari anche di bravi musicisti, sarebbe in grado di suonare una sinfonia senza direttore d’orchestra?”

Sei quasi giunto alla fine di questo lungo ma interessante articolo.

Ma prima di lasciarti…

voglio farti capire quant’è complesso il processo logico di una ristrutturazione, non solo quanto sia difficile il compito del tecnico “regista”  di un intervento edilizio, ma anche quali dovrebbero essere “i tuoi passi e i tuoi compiti” in qualità di Committente. 

Per questo ho preparato un’apposito <<Organigramma della ristrutturazione “tipo”>>, che sono certo potrà esserti utile per capire la sequenza e le  implicazioni racchiuse in questa complessa circostanza, la ristrutturazione edilizia.

Clicca sopra l’immagine per scaricare il documento

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