Terrazza a tasca: il tuo “spazio esterno” sul tetto

Abiti in una mansarda in centro città o hai una scomoda soffitta inutilizzata sopra il tuo appartamento?! Bene, potresti ricavarci il tuo nuovo giardino, dove trascorrere le prossime calde serate estive a goderti un po’ di fresco sotto le stelle!

Molte persone che abitano in centro città “soffrono” spesso della mancanza di uno spazio esterno dove poter prendere una “boccata d’aria fresca”, oppure dove passare un po’ di tempo comodamente seduti a leggere o a prendere il sole.

Avere un balcone è già un grosso vantaggio rispetto a chi non ne possiede uno, ma il vero cruccio è per chi abita a tetto e non ne possiede neanche uno: come fare?!

Se il tuo appartamento è tra questi ti consiglio come “prossimo progetto da realizzare” quello della terrazza a tasca.

Questa soluzione, oltre a garantire dei vantaggi in termini di comodità funzionale, consente un apprezzabile aumento del valore immobiliare di un’abitazione, soprattutto se l’orientamento e l’affaccio sono ottimali rispetto alla panoramicità che questa viene a garantire.

Immaginati una terrazza che consente la vista su di una piazza monumentale, verso uno scorcio pittoresco della tua città o addirittura che affaccia sul lungomare di una località balneare: pensa che in questi casi particolari l’immobile può subire tranquillamente una rivalutazione fino al 20% del proprio valore e anche oltre!

Un altro indubbio vantaggio che comporta la creazione di una terrazza a tasca è quello di migliorare (nella maggior parte dei casi notevolmente), la luminosità e l’areabilità dello spazio di sottotetto sul quale prospetta: anche questo è un plus che nell’ottica di una vendita o di una locazione aumenta molto l’appeal dell’immobile.

Naturalmente non in tutti i casi è sempre possibile realizzare questo spazio nel punto migliore d’affaccio o di orientamento, sia per motivi di ordine tecnico-strutturale, ma anche di tipo normativo, ove per esempio sussistano dei vincoli paesaggistici oppure urbanistici imposti dagli strumenti locali di pianificazione (PRG, Regolamento Edilizio).

La prima cosa da fare per capire se l’intervento è fattibile è rivolgersi ad un tecnico competente del settore che possa valutare la situazione sotto ogni punto di vista e capire se vi sono i margini per poter procedere ed eventualmente in che modo.

Da considerare inoltre come altro “vincolo” di fattibilità, quello derivato dal rispetto delle regole condominiali e delle norme previste in tale ambito del Codice Civile con particolare riferimento all’Art. 1102 del medesimo, aspetto che andrò ad approfondire in seguito.

Ma prima di tutto vediamo: come si realizza una terrazza a tasca?

Naturalmente il presupposto principale è quello di avere un abitazione con il tetto a falde inclinate: non importa tanto la tipologia costruttiva purché la realizzazione non comporti una modifica sostanziale delle componenti e dello schema strutturale del fabbricato.

Generalmente non sorgono criticità da questo punto di vista in quanto l’intervento prevede principalmente lo smontaggio di una parte della copertura, situazione che non crea problematiche di ordine strutturale, ma anzi comporta un miglioramento della statica del fabbricato in relazione al minor peso che insiste sulle sulle strutture portanti.

L’intervento prevede anzitutto lo smontaggio del manto di copertura nell’area di tetto interessata, quindi l’eventuale demolizione del massetto cementizio e sovrastante guaina impermeabile (ove presenti), dopodiché occorrerà rimuovere le altre componenti del solaio in funzione della specifica tipologia con cui è realizzato.

Nell’immagine sopra, per esempio, si tratta di un solaio con doppia orditura in legno, quindi sono stati rimossi i travicelli con sovrastante scempiato in tavelle. massetto e manto di copertura, nonché la porzione di trave posta a loro sostegno.

La fase successiva è quella della creazione del nuovo piano di calpestio, caratterizzato da un pacchetto composto (a partire dall’alto) da pavimentazione con sottostante manto impermeabile (quest’ultimo da eseguire con particolare cura esecutiva e dei dettagli, onde evitare che si verifichino infiltrazioni di acque piovane nei locali sottostanti la terrazza), posato sopra un nuovo massetto cementizio di tipo “alleggerito” (in genere si utilizza l’argilla espansa miscelata nell’impasto) creato con la dovuta pendenza verso la bocchetta di raccolta delle acque meteoriche, la quale sarà collegata al pluviale più vicino, in modo da creare una ottimale regimazione delle precipitazioni.

Generalmente sotto al massetto viene applicata un ulteriore guaina impermeabile in modo da conferire maggiore garanzia al sistema evitando che eventuali infiltrazioni che dovessero eventualmente permeare dalla guaina più superficiale, si possano propagare negli ambienti sottostanti.

Un consiglio pratico che mi sento di poter dare, nel caso in cui ci si trovi ad operare la realizzazione della terrazza a ridosso dei mesi invernali o comunque nei mesi più piovosi, è quello di invertire le due fasi lavorative come sopra descritte: vale a dire eseguire, prima il pacchetto di calpestio (non per forza già pavimentato) composto dal massetto di pendenza e dai due strati impermeabili e, solo successivamente, eliminare la sovrastante porzione di copertura.

Ciò consentirà di ovviare ad eventuali infiltrazioni ed allagamenti in caso si verificassero precipitazioni atmosferiche ad opere non ancora completamente ultimate.

Particolare cura dovrà poi essere riposta riguardo la costruzione delle nuove pareti murarie e trasparenti (finestre), cioè gli elementi del nuovo involucro edilizio, che andranno a delimitare il costruendo spazio esterno dai locali interni, assicurando i requisiti di isolamento termico ed acustico previsti dalla normativa edilizia vigente.

Quanto costa realizzare una terrazza a tasca?

I parametri che più incidono sul prezzo dei realizzazione della terrazza a tasca, partendo da un locale di sottotetto che sia già considerato strutturalmente praticabile, sono senz’altro l’ampiezza della stessa e la tipologia costruttiva che caratterizza i solai, quello di copertura e quello di calpestio. Nel costo finale incidono inoltre la necessità di dover costruire integralmente o meno le pareti murarie o finestrate che delimitano il nuovo spazio esterno e la tipologia delle finiture che si intendono eseguire.

Ad ogni modo orientativativamente il costo medio per la realizzazione “al finito” di una terrazza a tasca di medie dimensioni (intorno ai 10 mq di superficie) oscilla tra le 8.000 e le 10.000 Euro.

Che permessi occorrono per realizzare la terrazza a tasca?

Se l’immobile interessato è posto in un condominio, la prima cosa da fare è acquisire il nulla-osta all’esecuzione dei lavori, generalmente deliberato dall’assemblea condominiale, in quanto la modifica della copertura costituisce sempre alterazione dell’esteriore aspetto dell’immobile e la realizzazione della terrazza a tasca in alcuni frangenti può costituire un elemento ostativo alla piena godibilità delle parti comuni (in questo caso del tetto) da parte degli altri condomini, quando la stessa “alteri la funzione del tetto” (vedi al proposito la Sentenza di Corte di Cassazione n° 10.004/2017).

Acquisito positivamente il permesso condominiale, si dovrà contattare come già detto, un tecnico al quale affidare una valutazione di fattibilità tecnica e normativa.

Se le verifiche effettuate avranno esito positivo, prima di iniziare i lavori dovrò essere predisposta (sempre a cura del tecnico)  una pratica edilizia che per la fattispecie è rappresentata (quantomeno in Toscana ove il sottoscritto esercita) da una Segnalazione Certificata d’Inizio attività (SCIA) di cui ho già parlato in un recente articolo a cui rimando il lettore per i dovuti approfondimenti del caso.

E’ importante però precisare che ove e qual’ora l’edificio oggetto d’intervento dovesse essere collocato in particolari zone del territorio comunale, dovranno essere acquisiti (preventivamente alla redazione ed al deposito della SCIA), ulteriori autorizzazioni in ordine alla sussistenza di particolari vincoli urbanistici e ambientali.

Ne cito due tra i molti vigenti, quelli che in genere più frequentemente interessano il caso in esame:

  • vincolo paesaggistico: in questo caso dovrà essere presentata istanza di autorizzazione paesaggistica “semplificata”, essendo l’intervento in esame specificatamente previsto nella TABELLA B di cui al DPR 31/2017 “Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata”.
   Consiglio al lettore, ove intendesse approfondire l’argomento, di consultare lo specifico articolo Interventi edilizi in zona paesaggistica.
  • vincolo Cd. “di centro storico”: se l’edificio ricade, più propriamente in zona omogenea “A” ai sensi del D.M. 1444/1968, l’intervento dovrà essere preventivamente esaminato dalla Commissione Edilizia comunale, la quale avrà il compito di valutare se le modifiche derivanti dalla realizzazione della terrazza a tasca non vadano a compromettere le qualità architettoniche delle parti esteriori dell’edificio.
  Inoltre in questa fattispecie il tecnico incaricato dovrà attentamente valutare la necessità di ricorrere al Permesso di Costruire anziché alla più semplice e veloce SCIA, sia in funzione della natura complessiva dell’intervento, sia in funzione della vigente disciplina edilizia locale.

Conclusioni…

La terrazza a tasca può veramente trasformare il modo di abitare del medesimo immobile.

Con una semplice modifica vivere la tua casa assumerà “un senso” tutto nuovo: una funzionalità rinnovata, un atmosfera unica, davvero speciale.

Finalmente avrai il tuo spazio esterno da vivere appieno e dove rilassarti, anche in pieno centro, oppure potrai goderti quel magnifico panorama che prima vedevi solo a malapena da una finestra o peggio ancora soltanto da un minuscolo lucernario.

Di giorno la luce penetrerà all’interno della casa, ne amplierà gli spazi, esaltando colori e particolari.

Di notte potrai vivere la magia della luce soffusa della luna piena che si diffonderà anche all’interno attraverso un ampia vetrata, oppure potrai immergerti nel fresco del tuo confortevole giardino ed ammirando il panorama, ti potrai addormentare felicemente sotto un “tappeto” di stelle.

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